再建築不可物件を売りたい！売却方法と高く売るコツを解説

再建築不可物件を売りたい場合の具体的な方法とは？

再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務を満たしていないため、新たな建物を建築することができない土地や建物のことを指します。
そのため、通常の住宅や土地と比べて買い手が見つかりにくく、売却が難しいとされています。
特に「売りたい」と思っても、住宅ローンが利用できない・再建築ができないために需要が限られるという問題に直面するケースが多くあります。
しかし、適切な売却戦略を立てれば、再建築不可物件でもスムーズに売却することは十分可能です。

本記事では、再建築不可物件を売却する方法を詳しく解説し、買取業者・隣地所有者・投資家・一般市場での売却のポイントについて具体的に紹介します。
さらに、売却の際の注意点や、より高値で売るためのコツについても解説していきます。

再建築不可物件の売却が難しい理由とは？

1. 再建築不可物件が売れにくい主な理由
一般的な不動産とは異なり、再建築不可物件は以下のような理由で売却が難しくなります。

① 住宅ローンが利用できない
ほとんどの金融機関は、再建築不可物件を担保として認めないため、買い手が住宅ローンを組むことができません。
その結果、現金購入できる買い手に限定されるため、需要が大きく減少します。

② 再建築ができないため価値が低くなる
土地としての価値が大きく制限されるため、通常の宅地と比べて価格が30％〜70％ほど低く評価されることが一般的です。

③ 物件の活用方法が限られる
再建築不可物件は、リフォームや改修は可能ですが、新築ができないため、活用方法が限定されます。
そのため、一般の購入希望者よりも、投資家や隣地所有者など、特定の買い手にしか需要がないのが特徴です。

2. 再建築不可物件の売却相場について
再建築不可物件の売却価格は、通常の宅地に比べて低くなるのが一般的です。
実際の売却相場を決める要因は以下の通りです。
・立地（都市部・地方・駅からの距離）
・土地の形状（整形地・不整形地）
・接道状況（隣地との関係や道路の種類）
・建物の状態（築年数・老朽化の程度）
・買い手の用途（居住用・投資用・隣地との統合）

相場としては、周辺の建築可能な土地の30%〜70%の価格で取引されることが多いです。
しかし、隣地所有者が購入する場合や投資家が興味を持つ場合、市場価格に近い値段で売却できる可能性もあります。

再建築不可物件を売却する4つの方法

再建築不可物件を売却する際には、以下の4つの方法が考えられます。

1. 隣地所有者に売却する
隣地所有者は、土地を拡張できることで再建築可能な土地に変えられる可能性があるため、再建築不可物件に対して高い関心を持つケースが多いです。
また、土地の形状が整うことで資産価値が向上し、隣地所有者にとってメリットが大きいため、通常よりも高値で売却できる可能性があります。

隣地所有者に売却するメリット
・比較的高い価格で売却できる可能性がある
・早期売却が可能で、仲介手数料も抑えられる
・隣地所有者との交渉次第で好条件を引き出せる

売却時の注意点
・隣地所有者が興味を示さない場合は、別の売却方法を検討する必要がある
・価格交渉が必要になるケースが多い

2. 不動産買取業者に売却する
不動産買取業者は、再建築不可物件を専門に取り扱っているケースが多く、スピーディーに現金化できるのが特徴です。
売却を急いでいる場合や、買い手が見つからない場合には、買取業者への売却を検討すると良いでしょう。

買取業者に売却するメリット
・最短1週間〜1ヶ月で売却可能
・仲介手数料が不要で、手取り額が増える
・契約手続きがシンプルで、スムーズに取引できる

売却時の注意点
・市場価格よりも低めの査定額になりやすい
・複数の業者に査定を依頼し、最も高値を提示する業者を選ぶ必要がある

3. 不動産仲介会社を利用して売却する
一般市場で売却を検討する場合、不動産仲介会社を利用するのが一般的です。
通常の住宅と同じように売却活動を行い、市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。

仲介会社を利用するメリット
・相場に近い価格で売却できる可能性がある
・幅広い買い手にアプローチできる

売却時の注意点
・売却までに時間がかかる（数ヶ月〜1年以上）
・住宅ローンが利用できないため、現金購入できる買い手を探す必要がある

4. 個人投資家に売却する
個人投資家は、リフォームや賃貸運用を前提に再建築不可物件を購入するケースがあります。
物件の魅力をしっかり伝えることで、市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。

投資家への売却メリット
・再建築不可でも活用できる方法を知っているため、スムーズに売却しやすい
・価格交渉次第で、市場価格に近い金額での売却も可能

売却時の注意点
・投資家が求める活用方法を明確に提示する必要がある
・売却先を探すのに時間がかかる場合がある

再建築不可物件をできるだけ高く売るための工夫

再建築不可物件は一般の住宅に比べて売却が難しく、査定額も低くなりがちです。
しかし、適切な対策を講じることで、少しでも高値で売却することが可能になります。
ここでは、売却価格を引き上げるための具体的な工夫を紹介します。

1. 物件の魅力を最大限に引き出す
再建築不可物件でも、適切な管理や手入れを行うことで買い手に良い印象を与え、価格を高めることができます。
例えば、建物がある場合は外壁の塗装や室内の清掃を徹底し、できる限り綺麗な状態に保つことが重要です。

また、庭や敷地内の草木が生い茂っていると、買い手に「管理が行き届いていない」と思われ、価格交渉の際に不利になりかねません。
不要な植栽を剪定し、敷地を整備するだけでも、物件の見栄えが大きく改善されます。

さらに、再建築不可物件の強みをしっかりとアピールすることも大切です。
例えば、駅から近い、商業施設が充実している、静かな住宅地にあるといった立地条件の良さを強調することで、買い手の関心を引くことができます。

2. 売却のターゲットを明確にする
再建築不可物件は、一般の住宅購入者にはあまり向いていません。
そのため、売却対象を隣地所有者、投資家、事業者などに絞ることが、スムーズな売却につながります。

隣地所有者に売却する場合は、土地の活用価値が高まることをアピールすることが重要です。
特に、隣接地と統合することで再建築が可能になる場合は、通常よりも高い価格で売却できる可能性があるため、隣地所有者へのアプローチを積極的に行うとよいでしょう。

一方、投資家向けには、「リフォーム後に賃貸経営が可能」「駐車場や倉庫として利用できる」といった点を強調することで、購入の決断を後押しできます。
再建築不可物件は、賃貸向けの需要があるため、事業者にとっては魅力的な投資対象になり得ます。

3. 適正価格で売り出す
再建築不可物件は一般の宅地と比べて価格が低くなる傾向がありますが、適正価格を設定することで、短期間で売却できる可能性が高まります。
市場価格よりも高すぎる価格設定をすると、買い手が見つかりにくくなり、結果的に売却が長引いてしまうこともあります。

適正価格を設定するためには、複数の不動産業者に査定を依頼し、相場を把握することが重要です。
また、周辺の再建築不可物件の取引事例を調査し、実際の成約価格を参考にするのも有効な方法です。

買取業者に売却する場合は、価格交渉ができるかどうかを確認し、複数の業者に見積もりを依頼することで、最も高値を提示してくれる業者を選ぶとよいでしょう。

再建築不可物件の売却で注意すべきポイント

売却を進める際には、事前にいくつかのポイントを押さえておくことで、トラブルを避け、スムーズに取引を進めることができます。

1. 売却前に法的な制約を確認する
再建築不可物件は、建築基準法の制約があるため、どのような用途で活用できるのかを事前に確認することが重要です。
例えば、敷地の接道状況や自治体の条例によっては、特定の用途にしか使えないケースもあります。

また、売却時には、買い手に対して「再建築不可であること」を明確に説明し、トラブルを防ぐことが必要です。
契約時に重要事項説明書をしっかりと作成し、物件の状況を正確に伝えましょう。

2. 売却後の税金について理解しておく
不動産を売却した際には、譲渡所得税が発生する可能性があります。
特に、取得から5年以内に売却した場合は短期譲渡所得となり、税率が高くなるため注意が必要です。

また、売却時の利益を相殺するために、リフォーム費用や取得費などを経費として計上できる場合もあるため、事前に税理士に相談し、節税対策を行うのもおすすめです。

3. 価格交渉の準備をしておく
再建築不可物件は、買い手が少ないため、価格交渉の場面が多くなります。
交渉時に適切な対応ができるよう、あらかじめ「最低いくらで売却できるのか」を決めておくことが大切です。

また、物件のメリットをしっかりと伝え、買い手が納得しやすい状況を作ることも、価格交渉を有利に進めるためのポイントです。例えば、「駐車場として活用できる」「隣地所有者と統合すれば価値が上がる」など、物件の将来性をアピールすると良いでしょう。

再建築不可物件の売却事例

事例①：隣地所有者に売却し、相場より高く売却

背景
東京都内の住宅密集地にある築50年の木造住宅。
土地面積は30坪程度で、接道が狭いため再建築不可。
相続したものの活用方法が分からず、空き家のまま放置。

売却の流れ
まず、不動産仲介会社に相談したところ、通常の買い手がつきにくいという理由で査定額は相場の約50％に。
そこで、隣地所有者に直接交渉したところ、「自宅の敷地を広げたい」との意向があり、相場の75％の価格で売却。

ポイント
・隣地所有者にアプローチし、土地の統合で価値を高めるメリット
・一般市場よりも高額で売却
・仲介手数料が不要だったため、手取り額が増加

事例②：不動産買取業者を活用し、スピード売却

背景
地方都市の駅から徒歩20分の再建築不可物件。
築40年の木造住宅で、老朽化が進んでおり、修繕には多額の費用がかかる状況。
相続後、固定資産税の負担が重くなり、すぐに売却したいと考えた。

売却の流れ
不動産仲介業者に依頼したものの、6ヶ月経っても買い手が見つからず、最終的に不動産買取業者に相談。
1週間で査定が完了し、提示された価格に納得できたため、即決で売却。契約から入金まで3週間で完了した。

ポイント
・仲介よりも買取業者を選択し、短期間で売却
・老朽化した建物でも査定額がついた
・手間をかけずに現金化できた

事例③：賃貸として運用し、5年後に売却

背景
神奈川県の郊外にある築35年の一戸建て。
再建築不可であるため売却が難しかったが、駅から近く賃貸需要があった。

活用方法
リフォームをせずに、そのままの状態で「格安賃貸」として貸し出し、家賃収入を得る形に。
家賃収入を得ながら5年間運用した後、買取業者に相談し、賃貸中の物件として売却。
結果的に、当初の想定よりも高値で売却することができた。

ポイント
・すぐに売らず、賃貸として活用することで資産価値を維持
・入居者付きの物件として売却し、買い手が見つかりやすくなった
・築年数が経過しても、安定した収益を確保できた

再建築不可物件の売却プロセス

再建築不可物件を売却する際は、通常の不動産と異なり「売却先の選定」や「価格交渉」が重要になります。
以下のステップで、スムーズな売却を進めましょう。

ステップ1：売却の目的を明確にする
まず、「売却を急ぐのか」「できるだけ高値で売るのか」を明確にすることが大切です。
急ぐ場合は買取業者への売却、時間をかけても高値で売りたい場合は隣地所有者や投資家への売却を検討しましょう。

ステップ2：相場を調べ、価格を設定する
再建築不可物件は、通常の不動産よりも査定額が低くなりがちです。
近隣の取引事例を調査し、適正な価格設定を行いましょう。

【価格設定の目安】
・周辺の再建築可能な土地の30%〜70%が相場
・隣地所有者なら、通常より10〜20%高く売れる可能性あり

ステップ3：売却先を選定する
売却方法には以下の選択肢があります。
・隣地所有者：最も高値で売れる可能性が高い
・不動産買取業者：短期間で売却可能
・不動産仲介会社：時間がかかるが市場価格に近い金額で売却できる
・投資家：リフォーム前提で購入してくれる可能性がある

ステップ4：売却活動を開始する
選択した売却方法に応じて、不動産会社と契約するか、直接交渉するかを決める。
・隣地所有者に交渉する場合：直接連絡し、価格交渉を進める
・買取業者に売却する場合：複数の業者に査定を依頼し、最も高値を提示する業者を選ぶ
・一般市場で売却する場合：不動産仲介会社に依頼し、広告や内覧を実施する

ステップ5：売買契約を締結する
買い手が決まったら、売買契約を締結します。
契約前には、再建築不可であることを明示し、後のトラブルを防ぐことが重要です。

ステップ6：引き渡しと決済を完了する
契約が完了したら、買主へ物件を引き渡し、決済を行います。
買取業者の場合は、契約から1〜2週間で現金化できるケースが多いです。

再建築不可物件の買取業者の選び方

信頼できる買取業者を選ぶポイント

①再建築不可物件の買取実績があるかを確認する
買取業者の公式サイトで、過去の買取事例が掲載されているかをチェック。
再建築不可物件を専門に扱っている業者なら、適正価格で買取してくれる可能性が高い。

②複数の業者に査定を依頼する
査定額は業者ごとに異なるため、最低でも3社以上に見積もりを依頼する。

③買取価格だけでなく、手数料や条件も比較する
買取業者によっては、手数料が発生する場合があるため、「買取価格＝手取り額」ではないことを理解しておく。

④契約のスピードや対応の良さをチェックする
スピーディーに対応してくれる業者かどうか、査定依頼の段階で判断することも大切。

再建築不可物件の売却に関するよくあるQ＆A

Q1. 再建築不可物件を売却する際に、一番高く売る方法はありますか？

A. もっとも高く売る方法は、隣地所有者への売却を検討することです。
隣接する土地を所有している人が買えば、土地を統合して再建築が可能になることもあり、その分価値が高まります。
また、一般の不動産仲介では売却まで時間がかかることがありますが、隣地所有者なら迅速に話がまとまりやすいのが特徴です。

ただし、隣地所有者が興味を示さない場合は、不動産買取業者や個人投資家への売却も検討するとよいでしょう。
特に買取業者はスピーディーに対応してくれるため、早期売却を希望する場合にはおすすめの選択肢です。

Q2. 再建築不可物件の査定額を上げるにはどうすればよいですか？

A. 再建築不可物件の査定額を上げるためには、物件の管理状態を良好に保つことが重要です。
・外観や内装をできるだけ綺麗にする：汚れや傷みが目立つと、査定額が低くなるため、最低限の修繕を行う。
・用途の提案をする：例えば、倉庫や駐車場としての利用をアピールすると、買取業者や投資家の関心を引きやすくなる。
・周辺の市場価格を把握する：近隣の売却事例を参考に、適正な価格設定を行うことで、買い手が見つかりやすくなる。

また、複数の不動産会社や買取業者に査定を依頼し、価格交渉を行うことも重要です。
業者ごとに査定基準が異なるため、最高値を提示してくれる業者を選びましょう。

Q3. 住宅ローンが利用できないと聞きましたが、売却する際の影響はありますか？

A. はい、再建築不可物件は金融機関の融資対象にならないことが多いため、買い手が現金購入できる人に限られます。
この点が売却を難しくしている最大の要因のひとつです。

現金購入できる買い手を探すには、個人投資家や買取業者をターゲットにするのが有効です。
また、隣地所有者の場合は融資が使えなくてもメリットが大きいため、比較的スムーズに売却できることがあります。

Q4. 売却を急いでいる場合、どの方法がベストですか？

A. できるだけ早く売却したい場合は、不動産買取業者への売却が最適です。
一般の市場で売却するよりも査定額は低くなる傾向がありますが、最短で1週間〜1ヶ月程度で売却が完了することもあります。

また、買取業者は仲介手数料がかからないため、手取り額が増えるというメリットもあります。
スピードを優先するなら、複数の買取業者に査定を依頼し、最も条件が良い業者を選ぶことをおすすめします。

Q5. 再建築不可物件を売り出す際の注意点はありますか？

A. 再建築不可物件を売り出す際には、以下のポイントを押さえておくことが大切です。
・「再建築不可」であることを明確に伝える
買い手が後から「知らなかった」とならないよう、事前に説明をしっかり行う。
・売却にかかる費用を把握する
売却益が出た場合、譲渡所得税がかかるため、税金について事前に確認しておく。
・売却期間を想定しておく
すぐに売れるとは限らないため、余裕を持って売却活動を始める。

また、売却が長引いた場合は、賃貸として運用する選択肢も検討すると良いでしょう。
賃貸に出して家賃収入を得ながら、売却のタイミングを見極めるという方法もあります。

Q6. 不動産会社に依頼する場合、仲介と買取のどちらが良いですか？

A. それぞれにメリット・デメリットがあるため、売却の目的に応じて選ぶのがポイントです。

時間をかけてでも高く売りたいなら仲介、早く現金化したいなら買取業者がおすすめです。

まとめ

再建築不可物件を売却するには、売却先の選定が重要です。
隣地所有者・買取業者・投資家といったターゲットを明確にし、価格設定を適正に行うことで、スムーズな売却が可能になります。

また、売却を成功させるためには、以下の点を意識することが大切です。
・隣地所有者への売却が最も高値で売れる可能性が高い
・買取業者を利用すれば、短期間で現金化が可能
・適正価格を設定し、複数の査定を比較する
・物件の管理状態を良好にし、少しでも印象を良くする
・価格交渉の準備をしておき、最低売却額を決めておく

もし、再建築不可物件の売却を検討している場合は、まずは不動産会社に相談し、売却の選択肢を把握することが重要です。
適切な方法を選べば、思っているよりもスムーズに売却できることもあります。

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