再建築不可物件の借地権売却のポイントと買取の成功法を解説

はじめに

再建築不可物件の借地権は、一般的な不動産よりも売却が難しいとされています。
「借地上の建物が再建築できない」「地主の許可が必要」「市場での流動性が低い」などの要因から、通常の売却方法では買い手が見つかりにくいのが現状です。

しかし、専門の買取業者を活用すれば、スムーズに売却することが可能です。
本記事では、再建築不可物件の借地権とは何か、買取価格はどのように決まるのか、売却を成功させるためのポイントについて詳しく解説します。
借地権付きの再建築不可物件をお持ちの方は、ぜひ参考にしてください。

再建築不可物件の借地権とは？

借地権の基本的な仕組み
借地権とは、他人の土地を借りて建物を建てる権利のことです。
土地は地主の所有物ですが、借地人は契約期間内であればその土地を利用することができます。

借地権には主に以下の種類があります。
・普通借地権（契約期間30年以上、更新可能）
・定期借地権（契約期間満了後は更新不可）
・旧法借地権（契約期間60年以上で、借地人の権利が強い）

再建築不可物件の借地権とは？
再建築不可物件の借地権とは、借地上に建物があるものの、建築基準法の制約により再建築ができない状態の物件を指します。
再建築不可になる理由には以下のようなものがあります。

・接道義務を満たしていない（間口2m未満）
・袋地（周囲が他の土地に囲まれており、道路に出られない）
・建築基準法上の道路に接していない
・都市計画や建築規制の影響を受けている

再建築不可物件の借地権は、建て替えができないため市場での評価が低く、一般の住宅購入者には敬遠されがちです。

再建築不可物件の借地権の買取価格の決め方

借地権の評価方法
借地権の価格は、一般的な土地の所有権とは異なり、土地の市場価格の50%〜70%程度とされています。
しかし、再建築不可物件の場合はさらに低くなり、30%〜50%程度に評価が下がることが一般的です。

 買取価格に影響を与える要素
・土地の立地や市場の需要
・借地契約の残存期間
・建物の老朽化の状況
・地主との関係（承諾料や地代の条件）

再建築不可物件の借地権の買取相場
買取価格の目安は以下の通りです。

例：周辺の土地価格が1,000万円の場合

・通常の借地権の買取価格：500万〜700万円
・再建築不可の借地権の買取価格：300万〜500万円

再建築不可物件の借地権は流動性が低いため、買い手が限られることから価格が下がる傾向にあります。

再建築不可物件の借地権を売却するポイント

地主の承諾を得る
借地権の売却には、地主の承諾が必要なケースが多いため、事前に確認しておくことが重要です。
特に、借地契約の内容によっては、売却時に承諾料（名義変更料）が発生する場合があります。

承諾を得るためのポイント
・事前に地主と相談し、売却の意向を伝える
・売却後の地代や契約内容を確認する
・必要であれば専門家（弁護士・不動産会社）に相談する

複数の買取業者に査定を依頼する
再建築不可物件の借地権は、買取業者によって査定額が大きく異なるため、複数の業者に見積もりを依頼し、適正価格を見極めることが重要です。

査定依頼のポイント
・最低でも3社以上に査定を依頼する
・査定額の内訳や根拠を詳しく聞く
・契約条件や手数料を確認する

活用方法を明確にして売却する
再建築不可物件の借地権は、用途によって買い手のニーズが変わります。
そのため、売却前に物件の活用方法を整理し、アピールすることで買取価格を上げることが可能です。

活用例
・駐車場や倉庫としての利用が可能であることを伝える
・借地権付きの賃貸物件として運用できるか検討する
・隣地所有者に売却を提案する（地続きなら価値が高まる可能性あり）

再建築不可物件の借地権を売却する際の課題

再建築不可物件の借地権を売却する際には、通常の不動産売却とは異なる課題がいくつかあります。
これらの課題を理解し、適切な対策を講じることで、スムーズな売却を実現することができます。

借地権の流動性が低い
再建築不可の借地権は、市場での流動性が低いため、一般の不動産市場では売却が難しいとされています。
これは、土地の所有権がないことに加え、借地契約の条件や地主の関与が必要となるため、買い手が限られてしまうことが主な要因です。

対策
・借地権に詳しい買取業者に相談する
・地主と事前に売却の交渉を進め、スムーズな売却手続きを整える
・隣地所有者に直接売却を打診する

地主の承諾が必要な場合がある
借地権の売却には、地主の承諾が必要なケースが多くあります。
特に、契約の内容によっては名義変更の際に承諾料（名義変更料）を支払う必要があるため、事前の確認が不可欠です。

対策
・借地契約の内容を確認し、承諾料が発生するかチェックする
・地主との交渉を早めに行い、売却の許可を得る
・承諾料の金額や支払い方法について、専門家に相談する

借地契約の条件によって売却価格が変動する
再建築不可の借地権は、契約条件によって評価額が大きく変動します。
特に、契約期間が残り少ない場合や、定期借地権の場合は、買取価格が低くなる傾向にあります。

対策
・契約の残存期間を確認し、できるだけ早めに売却を進める
・更新可能な普通借地権であることをアピールする
・借地権の市場価値を調査し、適正価格で売却する

再建築不可物件の借地権を売却する方法

地主に売却する
再建築不可物件の借地権の売却方法の一つに、「地主に直接売却する」という選択肢があります。
これは、地主にとっても土地の権利を取り戻す機会となるため、交渉次第ではスムーズな売却が可能です。

メリット
・借地権の買い手を探す手間が省ける
・地主との合意が得られやすいため、売却がスムーズに進む
・地主にとってもメリットがあるため、交渉次第では高額売却も可能

デメリット
・地主が買い取りを希望しない場合、売却が難しくなる
・価格交渉が必要になることがある

隣地所有者に売却する
隣地の所有者に売却を持ちかけるのも、有効な方法の一つです。
特に、隣地所有者が土地を広げたいと考えている場合、スムーズな売却が可能となります。

メリット
・買い手がすでにいるため、売却がスムーズ
・隣地所有者にとってもメリットがあるため、交渉が成立しやすい

デメリット
・隣地所有者が購入を希望しない場合、売却が難しくなる
・価格交渉が必要になることがある

借地権専門の買取業者に売却する
借地権を専門に扱う買取業者を利用することで、スムーズに売却することができます。
特に、再建築不可物件の借地権を取り扱っている業者を選ぶことで、より良い条件で売却することが可能です。

メリット
・売却までの期間が短い（最短1週間程度で現金化可能）
・買い手を探す手間が不要
・仲介手数料がかからない

デメリット
・市場価格よりも買取価格が低くなることがある

借地権の売却を成功させるためのポイント

買取価格の相場を把握する
借地権の買取価格は、通常の土地の価格とは異なるため、
事前に買取相場を調査し、適正な価格で売却することが重要です。

買取価格を知る方法
・インターネットで類似物件の売却価格を調べる
・不動産会社に査定を依頼する
・借地権の市場価格を調べる

物件の状態を整理する
借地権を売却する際には、物件の状態を整理し、
買取業者や買い手に対して適切な情報を提供することが重要です。

売却前に整理すべきポイント
・借地契約の内容（契約期間、更新の可否）
・建物の状態（築年数、老朽化の程度）
・地主の承諾が必要かどうか

買取業者の選定に慎重になる
買取業者の中には、相場よりも低い価格で買取を行う業者も存在するため、
複数の業者に査定を依頼し、最も良い条件の業者を選ぶことが重要です。

業者選びのポイント
・借地権の買取実績が豊富な業者を選ぶ
・買取価格だけでなく、契約条件も確認する
・口コミや評判をチェックする

再建築不可物件の借地権売却の具体的な手続き

再建築不可物件の借地権をスムーズに売却するためには、正しい手続きを踏むことが重要です。
ここでは、売却の流れを具体的に解説します。

売却の流れ

① 借地契約の内容を確認する
まずは、現在の借地契約の内容を確認し、売却が可能かどうかをチェックします。

確認すべきポイント
・契約期間（残りの年数によって売却価格が変動する）
・更新の可否（普通借地権は更新可能、定期借地権は不可）
・名義変更の条件（地主の承諾が必要か、承諾料が発生するか）

ポイント：契約書が手元にない場合は、不動産会社や弁護士に相談するとスムーズに進められます。

② 地主に売却の意思を伝える
借地権を売却する際、多くのケースで地主の承諾が必要となります。
そのため、売却前に地主と話し合い、スムーズに手続きを進められるようにすることが重要です。

地主との交渉で確認すべきこと
・地主が買い取りを希望するか
・名義変更の条件
・承諾料（名義変更料）の金額
・売却後の地代や契約条件の変更の有無

③ 買取業者や不動産会社に査定を依頼する
再建築不可物件の借地権は、一般の住宅市場で売却するのが難しいため、借地権買取の専門業者に査定を依頼するのが有効です。
また、査定額を比較することで、より良い条件で売却することが可能になります。

査定依頼の際のポイント
・最低でも3社以上の業者に依頼する
・査定額だけでなく、売却条件や手数料も確認する
・売却までにかかる期間をチェックする

④ 売却価格と条件の交渉
査定額が出たら、業者と売却価格や条件について交渉します。
特に、名義変更料や税金など、売却後に発生する費用も考慮しておくことが重要です。

交渉のポイント
・買取価格の妥当性を確認する
・売却時の諸費用（税金や手数料）を考慮する
・契約後のトラブルを避けるため、契約内容を詳細にチェックする

⑤ 売買契約の締結
売却条件が決まったら、正式に売買契約を締結します。
契約書の内容をしっかり確認し、売却後のトラブルを防ぐために専門家（弁護士や不動産会社）に相談することをおすすめします。

契約時に確認すべきこと
・売却金額
・支払い方法とタイミング
・契約解除時の条件
・売却後の地代や契約条件

⑥ 決済・名義変更手続き
契約が完了したら、買主から代金を受け取り、名義変更手続きを進めます。
名義変更には地主の承諾が必要になる場合があるため、事前に承諾料の有無を確認しておくことが重要です。

名義変更に必要な書類
・売買契約書
・借地契約書
・地主の承諾書
・登記事項証明書（登記簿謄本）

再建築不可物件の借地権売却の事例

事例① 地主に直接売却し、高値で売却

【状況】 東京都内にある築40年の借地権付き再建築不可物件を所有していたAさん。
土地の所有者（地主）が将来的に土地を再開発する計画を持っていたため、Aさんは専門家依頼して地主に売却の交渉。

【結果】
・地主が買い取りを希望していたため、スムーズに売却完了
・一般市場での相場よりも20%高い価格で売却に成功

ポイント：地主にとっても土地の管理が容易になるため、交渉次第で好条件で売却できる可能性がある。

事例② 借地権専門の買取業者に依頼し、短期間で売却

【状況】 大阪にある再建築不可の借地権付き物件を相続したBさん。
借地契約の残存期間が10年しかなく、更新時の費用負担も大きいため、できるだけ早く売却したいと考えていた。

【結果】
・借地権の買取を専門とする業者に依頼し、2週間で売却が完了
・融資の審査を待つ期間などもないため、即現金化することができた。

ポイント：買取業者を利用すると、通常の不動産売却よりも短期間で売却できる。

事例③ 隣地所有者に売却し、スムーズに取引完了

【状況】 神奈川県の郊外にある借地権付きの再建築不可物件を所有していたCさん。
隣地所有者が土地の拡張を希望していたため、売却を提案。

【結果】
・隣地所有者がすぐに購入を決定
・売却までにかかった期間は1か月以内

ポイント：隣地所有者にとっても土地を広げるメリットがあるため、スムーズな売却が可能になる。

借地権売却を成功させるためのポイント
・売却の目的を明確にし、早めに準備を進める
・地主の承諾を得るため、事前に交渉を行う
・買取業者や隣地所有者など、複数の売却方法を検討する
・契約内容をしっかり確認し、売却後のトラブルを防ぐ

再建築不可物件の借地権に関するよくあるQ&A

Q1. 再建築不可物件の借地権とは何ですか？

A.再建築不可物件の借地権とは、建築基準法の制約により新しく建物を建てることができない借地権付きの物件を指します。
借地権とは、土地を所有せずに他人の土地を借りて建物を所有できる権利ですが、再建築不可の場合は建て替えが認められず、活用が制限されることがあります。

Q2. なぜ再建築不可の借地権物件が存在するのですか？

A.再建築不可になる主な理由は、以下のような建築基準法の制約があるためです。
・接道義務を満たしていない（間口2m未満）
・袋地（周囲を他の土地に囲まれ、道路に面していない）
・建築基準法上の道路ではない場所に接している
・都市計画の制約により新たな建築が禁止されている
また、1950年以前に建築基準法が制定される前に建てられた建物の中には、現在の基準に適合しないものが多く含まれています。

Q3. 再建築不可の借地権は売却できますか？

A.はい、売却は可能です。
ただし、通常の借地権よりも買い手が限られるため、売却先を慎重に選ぶ必要があります。
主な売却方法としては、以下の選択肢があります。
・地主に売却する（最もスムーズな方法）
・隣地所有者に売却する（土地の拡張目的で購入されることがある）
・借地権専門の買取業者に売却する（早期に現金化できる）
売却には地主の承諾が必要な場合が多いので、事前に確認しておきましょう。

Q4. 借地権を売却する際、地主の承諾は必要ですか？

A.ほとんどのケースで地主の承諾が必要です。
借地契約によっては、借地権の譲渡（売却）には名義変更料（承諾料）が発生することがあります。
・普通借地権：売却には地主の承諾が必要
・定期借地権：期間満了後に契約終了となるため、売却は難しい
地主が承諾しない場合は、裁判所の許可を得る方法もありますが、事前に地主と交渉することが重要です。

Q5. 借地権を買取業者に売却するメリットは？

A.借地権付きの再建築不可物件は、一般の買い手がつきにくいため、専門の買取業者に売却するのが有効な方法です。
買取業者を利用するメリットは以下の通りです。
・売却までの期間が短い（最短1〜2週間で現金化が可能）
・仲介手数料がかからない
・地主との交渉を業者が代行してくれる場合がある
ただし、買取価格は市場価格より低くなることが多いため、複数の業者に査定を依頼し、比較検討することが重要です。

Q6. 借地権の買取価格はどのように決まるのですか？

A.借地権の買取価格は、以下の要素によって決まります。
・土地の立地（都心・地方・駅近など）
・借地契約の残存期間（契約更新が可能かどうか）
・建物の状態（老朽化の有無）
・地主の意向（売却の許可を出すかどうか）
・地代の金額（適正かどうか）
一般的に、借地権の価値は土地の所有権の50%〜70%程度とされますが、
再建築不可の場合はさらに価値が低下し、30%〜50%程度になることがあります。

Q7. 再建築不可の借地権付き物件を相続した場合、どうすればよいですか？

A.相続した場合、以下の3つの選択肢があります。
・売却する（地主や買取業者に相談する）
・借地契約を継続する（地代を支払いながら維持する）
・地主に返還する（条件によっては受け取ってもらえない場合もある）
相続すると固定資産税や地代の支払いが発生するため、早めに売却や活用の方針を決めることが重要です。

Q8. 再建築不可の借地権を活用する方法はありますか？

A.再建築はできませんが、以下のような活用方法があります。
・賃貸物件として貸し出す（リフォーム後に賃貸運用する）
・倉庫や駐車場として利用する（小規模な改装で活用できる）
・隣地所有者に売却する（土地を拡張したい人に販売）
ただし、活用方法によっては地主の承諾が必要になるため、事前に相談することをおすすめします。

Q9. 借地権付きの再建築不可物件のデメリットは？

A.売却や活用を考える場合は、これらのデメリットを踏まえて計画を立てることが重要です。
・建て替えができないため、物件の価値が低くなりやすい
・地主の許可が必要な場面が多い（売却・修繕・活用など）
・住宅ローンが利用できず、買い手が限定される
・契約内容によっては名義変更料が発生することがある

Q10. どのような業者に相談すればよいですか？

A.再建築不可の借地権を売却・買取する際は、以下の条件を満たす業者に相談するのが理想的です。

・借地権の取引実績が豊富な不動産会社
・再建築不可物件の買取専門業者
・地主との交渉経験がある業者
複数の業者に査定を依頼し、買取価格や契約条件を比較検討することをおすすめします。

まとめ

・再建築不可物件の借地権は、一般の不動産より売却が難しいが、適切な業者を選べば売却可能
・買取価格の相場は、借地権の価値の30%〜50%程度
・地主の承諾が必要な場合があるため、事前に確認することが重要
・複数の買取業者に査定を依頼し、最適な条件で売却を進める

再建築不可物件の借地権の売却を検討している方は、専門業者に相談するのが最も確実な方法です。

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