再建築不可物件の相場価格はどれくらい？東京を中心に相場と価格のポイントを解説

はじめに

再建築不可物件は、新たに建物を建てることができないため、市場での流通性が低く、一般の不動産よりも価格が安くなる傾向があります。
しかし、東京のような都市部では、立地次第では一定の価値を持つケースもあり、買取業者や隣地所有者に売却することで、相場よりも高値で売れる可能性があります。

本記事では、以下のポイントについて詳しく解説します。
・再建築不可物件の相場価格の決まり方
・東京を中心とした価格相場の動向
・相場を高くするためのポイント
・売却をスムーズに進めるための方法

再建築不可物件の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

再建築不可物件の相場価格の決まり方

再建築不可物件の相場価格は、通常の土地や建物とは異なる評価方法で決まります。
一般的に、以下のような要素が価格に影響を与えます。

1. 土地の立地と周辺相場
例えば、東京都心部の再建築不可物件と、郊外の物件では大きな価格差があります。
都心では土地の価値が高いため、たとえ再建築不可であっても一定の需要があります。

・駅からの距離やエリアの利便性
・商業地・住宅地の違い
・近隣の不動産市場の動向

2. 土地の形状や接道状況
土地が変形地（旗竿地や袋地）だと、利用価値が制限されるため、相場よりも安くなる傾向があります。

・間口が2m未満かどうか（接道義務の有無）
・旗竿地や袋地かどうか
・隣地所有者との関係性

3. 建物の老朽化や管理状態
老朽化が進んでいると、解体費用が発生するため、買取価格が下がる可能性が高いです。

・築年数や劣化の程度
・空き家の管理状況
・リフォームや修繕の可否

4. 再建築不可物件の相場価格の目安
一般的に、再建築不可物件の価格は、周辺の土地価格の30%〜70%程度とされています。
以下に、東京23区を中心とした価格の目安を示します。

・東京都心部（新宿・渋谷・千代田区など） → 坪単価150〜300万円（相場の50%〜70%）
・城南エリア（目黒・世田谷など） → 坪単価80〜150万円（相場の40%〜60%）
・城東・城北エリア（足立・葛飾・板橋など） → 坪単価50〜100万円（相場の30%〜50%）
・東京都郊外（八王子・立川など） → 坪単価30〜80万円（相場の30%前後）

ただし、隣地所有者が買い取る場合は、相場より高く売れる可能性もあります。

再建築不可物件の相場を左右するポイント

再建築不可物件の価格は通常の不動産とは異なる基準で決まりますが、工夫次第で売却価格をアップさせることが可能です。
ここでは、価格を左右する主な要因と、それを改善するための方法について詳しく解説します。

1. 建物の状態と維持管理
再建築不可物件でも、建物の状態が良ければ売却価格が上がる可能性があります。
特に、築年数が経過していても以下の点を改善すると、買い手の印象が良くなり、査定価格の向上が期待できます。

・最低限の修繕を行い、外観を整える
・水回りや電気設備を点検し、問題がないことを確認する
・室内の清掃を徹底し、空き家特有のカビやホコリを除去する

ポイント
もし建物の老朽化が著しく、修繕費用がかかりすぎる場合は、更地にして売却するのも選択肢の一つです。

2. 接道状況と土地の形状
再建築不可物件は、接道義務を満たしていないケースが多いため、土地の形状が価格に大きな影響を与えます。

・間口が2m以上確保できる場合は、行政に相談して再建築可能か確認する
・旗竿地や袋地の場合は、隣地所有者と交渉し、土地の一部を買い取ってもらうことで価格を上げられる可能性がある

ポイント
土地の形状が原因で価格が下がる場合は、隣地所有者と交渉することで売却価格を向上させることができます。

3. 隣地所有者や投資家に直接売却する
再建築不可物件の売却は、隣地所有者や投資家に直接売却することで高値が期待できるケースがあります。

・隣地所有者が土地を広げたい場合、通常の相場より高値で売れる可能性がある
・投資家向けに「賃貸運用可能な物件」としてアピールすることで、需要が生まれる

ポイント
不動産会社を介さずに交渉するのが難しい場合は、専門の買取業者に相談するのも一つの方法です。

再建築不可物件の相場が下がる理由

再建築不可物件は、通常の不動産と比べて売却価格が低くなる傾向にあります。
その理由を理解することで、売却価格を最大化するための戦略を考えることができます。

1. 建築基準法の制約があるため
再建築不可物件は、建築基準法により新築ができないため、買い手が限られます。
特に、住宅ローンが利用できないことが価格の下落要因となります。

・建て替えができないため、利用価値が限定される
・住宅ローンの利用が難しく、現金購入者に限られる
・一般的な住宅用地よりも市場での需要が低い

2. 買い手が少なく、流通性が低い
再建築不可物件は市場での流通性が低いため、一般の住宅と比べると売却までに時間がかかるケースが多いです。
そのため、「売却できるまでに半年以上かかることもある」と理解しておくことが重要です。

・ 一般の不動産と比べると、売却までに時間がかかる
・活用方法が限られるため、買い手が見つかりにくい
・価格交渉で不利になりやすい

3. 老朽化の進行により修繕費用がかかる
老朽化した空き家は、買い手がつきにくくなるだけでなく、解体費用が必要な場合、さらに価格が下がる要因になります。
売却価格を少しでも高めるためには、最低限の管理やメンテナンスを行うことが重要です。

・建物の老朽化が進んでいると、解体費用が発生する
・修繕が必要な場合、買い手にとって負担となる
・土地の形状や接道状況によって、利用しにくいケースがある

再建築不可物件の価格をアップさせる方法

再建築不可物件は、売却価格が低くなりがちですが、適切な方法を取ることで相場よりも高く売却することが可能です。

1. 隣地所有者に売却する
隣地所有者と直接交渉するのが難しい場合は、不動産会社を介して打診するのも一つの方法です。

・隣地所有者にとっては、土地の拡張ができるため、通常の市場よりも高値で売却できる可能性がある

2. 土地の用途を明確にして売却する
買い手にとってのメリットを明確にすることで、相場よりも高く売れる可能性が高まります。

・駐車場・倉庫・資材置き場としての活用が可能であれば、投資家の需要が見込める
・リフォームを施し、賃貸物件としての活用を提案する

3. 買取業者を活用する
買取価格は市場価格より低くなることが多いですが、スムーズに売却できるメリットがあります。

・専門業者なら、最短1週間で売却可能
・仲介手数料が不要なため、手取り額が増える

再建築不可物件の売却を成功させるためのステップ

再建築不可物件は通常の不動産よりも売却が難しいため、スムーズに売却するためには事前準備が重要です。
ここでは、売却までの流れと成功のポイントについて解説します。

1. 物件の状態をチェックし、価格設定を決める
売却を検討する前に、以下の項目をチェックし、適正な価格を設定することが重要です。

・土地と建物の状態を確認し、必要な修繕を行う
・周辺の再建築不可物件の売却価格を調査する
・買取業者に査定を依頼し、複数の見積もりを比較する

ポイント
価格設定を適切に行うことで、買い手がつきやすくなります。

2. 地主や隣地所有者と交渉する
再建築不可物件の売却では、地主や隣地所有者との交渉が必要になるケースが多いです。

・借地権付き物件の場合は、地主の承諾を得る
・隣地所有者に売却の意思を伝え、土地の拡張ニーズがあるか確認する

ポイント
隣地所有者が興味を示さない場合は、投資家や買取業者に売却することを検討しましょう。

3. 買取業者を利用する
買取業者に売却することで、短期間での現金化が可能になります。

・最短1週間〜1ヶ月で売却が完了する
・仲介手数料が不要で、手取り額が多くなる
・買い手を探す手間が省ける

ポイント
市場価格よりやや低い買取価格になることが多いため、複数の業者に査定を依頼し、比較することが重要です。

4. 物件のアピールポイントを明確にする
再建築不可物件は通常の不動産と比べると買い手が限られるため、物件の活用方法を明確にして売却活動を行うことが大切です。

・「駐車場や倉庫として活用可能」など、具体的な用途を提示する
・ リノベーションを提案し、賃貸物件としての活用方法を示す

ポイント
物件の使い道がはっきりしていると、投資家や事業者からの需要が高まる可能性があります。

再建築不可物件の売却をスムーズに進める方法

売却を成功させるためには、相場を理解し、適切な売却戦略を立てることが重要です。

1. 複数の買取業者に査定を依頼する
買取業者によって査定額が大きく異なることがあるため、必ず複数の業者に依頼して、最適な条件で売却することが大切です。

・再建築不可物件に特化した買取業者を利用する
・最低でも3社以上の業者に査定を依頼し、価格を比較する
・査定価格だけでなく、契約条件も確認する

2. 売却価格の目安を知る
相場を理解していれば、適正価格での売却が可能になり、買い手との交渉もスムーズに進められます。

・一般的な再建築不可物件の相場は、周辺の土地価格の30%〜70%程度
・ 東京の都心部では需要があり、比較的高値で売れることもある
・地方では相場が下がりやすいため、早めの売却が重要

3. 隣地所有者への売却を検討する
隣地所有者にとっては、隣接する土地を取得することで敷地を広げることができるため、通常の市場よりも高値で売却できる可能性があります。

・隣地所有者が土地を拡張したいと考えている場合、相場よりも高く売れる可能性がある
・接道義務を満たしていない土地でも、隣地と一体化することで再建築可能になる場合がある

4. 価格交渉を有利に進めるポイント
買取業者に売却する場合でも、交渉次第で価格が変わることがあるため、相場を理解した上で交渉に臨むことが重要です。

・物件のメリットを強調する（立地や活用方法）
・修繕が不要な場合、すぐに活用できる点をアピールする
・買取業者や隣地所有者と交渉し、最適な売却先を見つける

再建築不可物件の相場価格に関するよくあるQ&A

Q1. 再建築不可物件の売却にかかる期間は？

A.買取業者を利用すると、最短1週間〜1ヶ月で売却が可能ですが、一般市場での売却には半年以上かかることもあります。
また、隣地所有者に売却する場合は、交渉の進め方によって期間が異なります。

Q2. 再建築不可物件でも住宅ローンは利用できますか？

A.ほとんどの金融機関では、再建築不可物件に対する住宅ローンを提供していません。
そのため、買い手は現金購入が基本となり、流通性が低くなります。

Q3. どんな買取業者に相談すればよいですか？

A.再建築不可物件の専門業者に査定を依頼することが大切です。
・再建築不可物件を専門に扱っている業者
・買取実績が豊富で、査定価格が適正な業者
・手数料や契約条件が明確で、スムーズな取引が可能な業者

まとめ

・再建築不可物件の相場は、周辺の土地価格のおおよそ30%〜70%が目安
・価格が下がる要因を理解し、少しでも高く売却できる方法を模索することが重要
・売却方法には「買取業者」「隣地所有者」「不動産市場での売却」の3つの選択肢がある
・売却をスムーズに進めるには、適正価格の設定と複数の買取業者の比較が必要
・相場よりも高値で売るためには、隣地所有者への売却や活用方法を明確にすることが有効

再建築不可物件の売却を考えている方は、早めに買取業者や専門家に相談し、最適な方法を見つけることが大切です。

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