再建築不可物件を建築可能にする裏ワザと事例

はじめに

再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務を満たしていないため、新たな建物を建築できない土地のことを指します。
こうした物件は、一般的な不動産と比べて売却が難しく、価値が低く見られることが多いのが実情です。
しかし、実は一定の条件を満たすことで、再建築不可物件を建築可能にする方法（抜け道・裏ワザ）が存在します。

本記事では、再建築不可物件を建築可能にする方法や注意点について詳しく解説します。
以下の内容を確認することで、自分の物件が建築可能にできるのかどうかを判断する手助けとなるでしょう。
・再建築不可物件が発生する理由
・再建築を可能にするための抜け道とは？
・成功事例と注意点
・建築可能にするための具体的な手続き

最後まで読めば、再建築不可物件の活用方法が分かり、資産価値を高めるためのヒントを得ることができます。

再建築不可物件が発生する理由

そもそも、なぜ再建築不可物件が生まれてしまうのでしょうか？その主な原因は、建築基準法の「接道義務」に違反しているためです。

1. 接道義務とは？
建築基準法では、「建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と規定されています（建築基準法第43条）。この基準を満たしていない土地は、新たに建物を建てることができません。

2. 再建築不可物件が生まれる理由
再建築不可物件は、以下のような理由で発生します。
・接道義務を満たしていない（道路に2m以上接していない）
・接している道路が建築基準法上の道路ではない（私道や農道など）
・建築基準法の改正前に建てられた古い建物である

特に、1950年（昭和25年）の建築基準法制定以前に建てられた建物は、当時の基準で許可されたものの、現在では再建築不可となっているケースが多いです。

再建築不可物件を建築可能にする抜け道・裏ワザ

再建築不可物件であっても、一定の条件を満たせば、建築が可能になる方法（裏ワザ）が存在します。
ここでは、代表的な方法をいくつか紹介します。

1. セットバックを行う
再建築不可物件の最も一般的な抜け道が、セットバック（道路後退）です。

セットバックとは？
セットバックとは、建物を建てる際に、敷地の一部を後退させることで、道路幅を確保する方法です。

例えば、接している道路の幅が3mしかない場合、1m分をセットバックし、道路幅を4mに広げることで、建築基準を満たせる可能性があります。

セットバックの注意点
・セットバック部分は私有地であっても道路扱いになり、建物や塀を設置できない
・自治体の判断によって認められない場合があるため、事前に確認が必要

2. 但し書き道路の許可を得る
建築基準法43条には、特定の条件を満たす場合、行政の許可を得れば建築が可能になる「但し書き道路」という規定があります。

但し書き道路の許可を得るには、以下の条件を満たす必要があります。
・代替の通路が確保されていること（緊急車両が通行可能かなど）
・周囲の住環境や安全性を損なわないこと

但し書き道路の許可を得るためには、建築士や行政書士などの専門家に相談し、自治体と交渉することが重要です。

3. 隣地を購入して接道義務を満たす
もし、隣接する土地を購入することで、敷地が建築基準法の接道義務を満たす場合、再建築が可能になることがあります。

この方法のメリット
・再建築可能になることで、資産価値が大幅に向上する
・広い敷地が確保できるため、建築プランの選択肢が広がる

注意点
・隣地所有者が売却に応じるかどうかがカギ
・土地の購入費用がかかる（価格交渉が必要）

再建築不可物件を建築可能にする手続きの流れ

再建築不可物件を建築可能にするためには、自治体の許可取得や、必要な書類の準備、隣地との交渉など、段階的な手続きが必要になります。ここでは、その流れを詳しく解説します。

1. 現状の確認と自治体への相談
まず、物件がなぜ再建築不可なのかを明確にすることが重要です。
接道義務の問題なのか、それとも都市計画の規制によるものなのかを把握することで、適切な対応策を検討できます。

具体的な確認ポイント
・建築基準法の接道義務を満たしているか（道路幅4m以上・接道2m以上）
・接道している道路が建築基準法上の道路に該当するか
・但し書き道路の許可が取得できる可能性があるか
・用途地域や防火・準防火地域などの制約があるか

この段階で、最寄りの自治体（市役所・区役所）の建築指導課や都市計画課に相談すると、具体的な解決策が見えてきます。

2. 建築士や不動産業者と連携して調査
自治体での確認が終わったら、次に専門家と連携しながら具体的な対応策を検討します。
建築士や不動産業者の協力を得ることで、許可の可能性や工事の計画がスムーズに進みます。

例えば、以下のようなケースでは専門家のサポートが必要になります。
・但し書き道路の許可を取得する場合→ 建築士や行政書士による申請が必要
・セットバックが必要な場合 → 工事計画の策定と隣地所有者との調整
・隣地を購入する場合 → 不動産業者による価格交渉と契約手続き

この段階では、費用の概算見積もりも出しておくと、次のステップでスムーズに進めることができます。

3. 具体的な手続きを開始
次に、選択した方法に応じた手続きを開始します。

① 但し書き道路の許可取得
・建築士と連携して行政に申請
・代替通路の確保や安全性の説明を行う
・許可が下りたら、設計・施工へ

② セットバックを実施
・自治体に相談し、どの程度の後退が必要か確認
・工事計画を作成し、建築基準法に適合するように整備
・セットバック後、再建築の申請を行う

③ 隣地購入の交渉
・隣地所有者と直接交渉するか、不動産業者を介して進める
・売買契約を締結し、土地を自分の所有地に統合
・再建築の申請を行う

4. 再建築可能になった後の手続き
これらの手続きを経て、再建築が可能になったら、正式な建築計画を立案し、工事に着手します。
また、金融機関と連携し、住宅ローンやリフォーム資金の相談を行うことで、資金計画もスムーズに進めることができます。

再建築不可物件を建築可能にする際の注意点

再建築不可物件を建築可能にする方法はいくつかありますが、実際に手続きを進める際には注意が必要です。
ここでは、実際に問題となるポイントや、手続きを進める上で知っておくべきリスクについて詳しく解説します。

1. 自治体の判断に左右されるケースが多い
再建築不可物件を建築可能にする方法として、但し書き道路の許可取得やセットバック、隣地購入などがありますが、どの方法も自治体の判断が大きく影響します。
自治体によっては厳しい基準を設けており、事前に十分な確認が必要です。

自治体ごとに異なる基準
・但し書き道路の許可基準が厳格である
・セットバックが認められないケースがある
・再開発計画や都市計画区域内の場合、建築制限がある

そのため、まずは自治体の建築指導課に相談し、該当する物件が建築可能になる可能性があるかどうかを確認することが重要です。

2. 費用がかかるケースが多い
再建築不可物件を建築可能にするためには、追加の費用が発生する可能性が高いです。
具体的にどのような費用がかかるのか、確認しておきましょう。

費用がかかるポイント
・但し書き道路の許可を取るための申請費用（数十万円）
・セットバックを行う場合の工事費用（50万円～200万円）
・隣地を購入する場合の土地代
・接道義務を満たすための造成工事や測量費用
・建築士や行政書士への依頼費用

特に、セットバックや造成工事は高額になるケースが多いため、事前にしっかりとした見積もりを取ることが重要です。

3. 隣地所有者との交渉が難航することも
再建築不可物件を建築可能にする方法の一つとして、隣地を購入する方法があります。
しかし、隣地所有者が必ずしも売却に応じるとは限りません。
また、地役権の設定（通路の利用権を得る）などの交渉も簡単ではありません。

隣地所有者との交渉でよくある問題
・隣地所有者が売却を拒否する
・希望する価格が高すぎて折り合いがつかない
・地役権の設定を認めてもらえない
・共有地の場合、すべての所有者の同意が必要になる

このような問題があるため、隣地との交渉を進める際には、不動産業者や法律の専門家に相談することをおすすめします。

再建築不可物件の活用事例

実際に、再建築不可物件を活用した成功事例を紹介します。

ケース1：セットバックにより建築可能になった例
東京都内のある物件では、接している道路の幅が3.5mしかなく、建築基準法の接道義務を満たしていませんでした。
しかし、自治体と相談した結果、0.5mのセットバックを行うことで建築が認められることになり、再建築可能となりました。
セットバック工事の費用は約100万円でしたが、新たな建築が可能になったことで、物件の価値が約1.5倍に上昇。

ケース2：但し書き道路の許可を取得
神奈川県内の住宅地では、私道に接しているため建築不可とされていた物件がありました。
しかし、但し書き道路の許可を得ることで、再建築が可能になりました。
このケースでは、自治体との交渉が約6か月かかりましたが、最終的に許可を得て、新築住宅を建てることができました。

ケース3：隣地を購入し接道義務をクリア
大阪府内のケースでは、再建築不可の物件を所有していたオーナーが、隣接する土地を購入することで接道義務を満たし、新築が可能になりました。
このオーナーは、隣地の所有者と交渉を行い、相場よりも安く土地を購入することができたため、結果として資産価値が大きく向上しました。

再建築不可物件を建築可能にする方法に関するよくあるQ&A

Q1. 但し書き道路の許可は簡単に取得できる？

A. 取得は簡単ではありませんが、条件を満たせば可能です。
但し書き道路の許可を得るためには、自治体が定める基準をクリアする必要があり、緊急車両の通行や周辺環境への影響がないかどうかが審査されます。許可を得るためには、建築士や行政書士と協力して申請するのが一般的です。

Q2. セットバックをすると土地の価値は下がる？

A. 一部の面積が道路扱いになるため、土地の評価額が下がることはあります。
しかし、再建築不可物件が再建築可能になれば、結果的に資産価値が向上する可能性が高いです。特に、立地が良いエリアでは、再建築ができるようになった途端に売却価格が大幅に上昇するケースもあります。

Q3. 隣地の所有者が土地の売却に応じない場合は？

A. 交渉が難しい場合でも、地代の支払い交渉や土地の一部借用を検討できます。
隣地所有者が売却に応じない場合は、地役権を設定することで通路利用を認めてもらう、または一定の期間賃貸契約を結ぶといった方法もあります。不動産業者や弁護士と連携しながら、粘り強く交渉することが重要です。

Q4. すべての再建築不可物件が建築可能になるわけではない？
A. はい。その通りです。自治体の判断によって、許可が下りない場合もあります。事前に役所で確認し、専門家と相談することが重要です。

まとめ

・再建築不可物件の多くは、接道義務を満たしていないことが原因
・セットバックや但し書き道路の許可取得、隣地購入などで建築可能になることがある
・自治体ごとに対応が異なるため、事前の確認が必須
・専門家と相談しながら手続きを進めることで、成功確率を高められる

もし、再建築不可物件の活用に悩んでいる場合は、専門の不動産業者に相談するのが最も確実な方法です。
再建築不可物件を建築可能にするチャンスを逃さないために、まずはお気軽にご相談ください！

お問い合わせ

▼ 無料査定・相談はこちら ▼
📞 お電話でのお問い合わせ：03-6264-7387

再建築不可物件の関連記事