再建築不可物件の買取業者とは？選び方のポイントと高額売却のコツ

はじめに

再建築不可物件とは、建築基準法の規制により新たな建物を建築することができない物件のことを指します。
このような物件は、一般的な住宅よりも流動性が低く、売却が難しいと言われています。
しかし、再建築不可物件の買取を専門とする業者を活用することで、スムーズに売却できるケースもあります。

本記事では、再建築不可物件の買取業者の選び方や、業者ごとの特徴、査定のポイントについて詳しく解説します。
また、買取業者を利用するメリット・デメリットについても紹介し、読者が最適な買取業者を選べるようサポートします。

再建築不可物件の買取業者とは？

1. 再建築不可物件を専門に扱う買取業者の特徴
一般的な不動産会社では、再建築不可物件の取り扱いを避ける傾向があります。
そのため、通常の売却ルートでは、なかなか買い手が見つからず、売却が長期間にわたることも少なくありません。

しかし、再建築不可物件の買取を専門とする業者であれば、独自の活用方法を持っているため、通常の市場よりもスムーズに売却できる可能性が高いです。
たとえば、リフォームして賃貸物件として運用する業者や、隣地所有者との交渉を代行する業者などが存在します。

2. 買取業者の種類
再建築不可物件を取り扱う業者には、いくつかのタイプがあります。
・直接買取業者：再建築不可物件を直接買取し、リフォーム・賃貸・転売を行う。
・仲介業者：再建築不可物件の買い手を探し、売主と買主の間を仲介する。
・リノベーション業者：古い建物をリフォームして再販・運用する。
・不動産投資会社：投資家向けに再建築不可物件を販売する。

どの業者を選ぶかによって、売却のスピードや価格に大きな違いが出るため、自分の目的に合った業者を選ぶことが重要です。

再建築不可物件の買取業者を選ぶポイント

1. 買取実績が豊富な業者を選ぶ
再建築不可物件は特殊な不動産であるため、実績の少ない業者に依頼すると適正価格での売却が難しくなることがあります。
そのため、買取実績が豊富で、どのような物件を扱ってきたかを確認することが重要です。

2. 価格の査定基準を確認する
再建築不可物件の価格は、通常の不動産よりも低く査定される傾向があります。
しかし、業者ごとに査定基準が異なるため、複数の業者に査定を依頼し、価格を比較することが推奨されます。
査定の際にチェックすべきポイントは以下の通りです。
・土地の価値（公示地価や路線価）
・接道状況（建築基準法の接道義務を満たしているか）
・建物の老朽化度（リフォームの必要性）
・活用可能な用途（賃貸・倉庫・駐車場など）

3. 売却スピードと手続きの簡便さ
急いで売却したい場合は、即日査定・スピード買取に対応している業者を選ぶことがポイントです。
また、契約手続きが煩雑だと、売却がスムーズに進まない可能性があるため、手続きの流れを事前に確認することも重要です。

再建築不可物件の買取業者に依頼するメリットとデメリット

1. 買取業者を利用するメリット
・短期間で売却できる（最短1週間〜1ヶ月）
・仲介手数料が不要（手取り額が増える）
・現金化が早い（買取業者が直接購入するため、すぐに売却が完了）
・活用方法を提案してもらえる（買取後の活用方法を業者が考慮）

2. 買取業者を利用するデメリット
・市場価格よりも売却価格が低くなる可能性がある
・業者によって査定額にバラつきがあるため、複数の査定を取る必要がある

再建築不可物件の買取業者を選ぶ際の注意点

再建築不可物件を買取業者に依頼する際には、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。
適切な業者を選ばないと、査定額が相場よりも低くなったり、売却手続きがスムーズに進まなかったりする可能性があります。
ここでは、業者選びの際に注意すべきポイントを解説します。

1. 買取実績のある業者を選ぶ
再建築不可物件は特殊な不動産であるため、一般的な不動産会社では適正な査定ができない場合があります。
そのため、再建築不可物件を専門的に扱っている買取業者を選ぶことが重要です。
業者の公式サイトや口コミを確認し、過去にどのような取引実績があるのかをチェックしましょう。

2. 査定額の内訳を確認する
査定を受ける際には、単に提示された金額だけでなく、その内訳を詳しく確認することが大切です。
例えば、以下のような点に注意して査定額をチェックしましょう。
・土地の評価基準（公示地価や路線価に基づいた査定かどうか）
・建物の状態による影響（老朽化や解体費用の影響がどの程度あるか）
・活用可能な用途の考慮（リフォームや賃貸運用の可能性を考慮しているか）

査定額が相場よりも低すぎる場合は、業者にその理由を確認し、複数の業者に査定を依頼することで適正な価格を見極めましょう。

3. 契約内容をしっかり確認する
売却契約を結ぶ前に、契約内容を細かく確認することも重要です。
特に、以下のような項目をチェックしましょう。
・手数料の有無（買取業者は基本的に手数料不要だが、一部の業者では諸費用が発生することがある）
・売却後の責任の有無（契約後に追加で費用請求が発生しないかを確認する）
・引き渡しの条件（建物の解体や設備の撤去が必要かどうか）

契約内容に不明点がある場合は、事前に業者に確認し、納得した上で契約を進めるようにしましょう。

再建築不可物件売却のポイント

1. 買取業者と仲介業者の違いを理解する
再建築不可物件を売却する際には、買取業者と仲介業者のどちらを利用するかを慎重に検討する必要があります。

「とにかく早く売却したい場合は買取業者を利用し、市場価格に近い価格で売りたい場合は仲介業者を利用する」といった使い分けをするとよいでしょう。

再建築不可物件の売却前に確認すべきポイント

再建築不可物件を売却する際には、いくつかの重要なポイントを事前に確認しておくことが大切です。
売却をスムーズに進めるためにも、以下の点をチェックしておきましょう。

1. 物件の法的制限を確認する
再建築不可物件は、建築基準法によって建て替えが制限されているため、事前にその制限内容を把握しておくことが必要です。
例えば、以下のような制限がある場合、売却の方法や査定額に影響を与える可能性があります。
・接道義務違反：道路に2m以上接していないため、建て替えができない
・都市計画区域内の規制：用途地域によって活用の幅が変わる
・セットバックの必要性：道路幅が狭い場合、一定の後退が必要になる

これらの情報は、役所の建築指導課や法務局で確認できます。
また、買取業者に査定を依頼する際に、事前に法的制限を伝えておくと、スムーズな査定が可能になります。

2. 土地や建物の現況を整理する
売却を進める前に、土地や建物の状態を正確に把握し、必要な書類を整理しておくことが大切です。
具体的には、以下のような点を確認しておくとよいでしょう。
・登記情報：所有者名義や地目、権利関係の確認（登記簿謄本を取得）
・固定資産税評価額：土地や建物の公的評価額の把握
・建物の状態：リフォームや解体が必要かどうか
・土地の利用状況：隣地との境界が明確か、地盤の状態はどうか

これらの情報を事前に整理しておくことで、買取業者との交渉がスムーズに進みます。

3. 隣地所有者との交渉の可能性を検討する
再建築不可物件は、隣地所有者に売却すると相場よりも高く売れる可能性があります。
なぜなら、隣地と統合することで建築可能な土地になる場合があるため、隣地所有者にとっては価値の高い土地となるからです。

そのため、売却を検討する際には、隣地所有者に買い取りの意向があるかを事前に確認してみるのも一つの方法です。
もし隣地所有者が購入を検討している場合は、一般の買取業者に売却するよりも高値で取引できる可能性があります。

ただし、隣地所有者が関心を示さない場合もあるため、他の売却方法と並行して検討するとよいでしょう。

再建築不可物件の売却が難しい理由とは？

再建築不可物件は、その名の通り、現行の建築基準法の規制により建て替えができない物件を指します。
このため、一般の住宅市場では需要が低く、通常の不動産会社に売却を依頼しても買い手が見つからないケースが多くなります。

再建築不可物件の売却が難しい主な理由は以下の3つです。
・住宅ローンの利用ができないため、現金購入できる買主が限られる
・建て替えができず、活用方法が制限されるため、購入希望者が少ない
・資産価値が低く、不動産市場での流動性が低い

しかし、こうした物件でも、専門の買取業者を利用すれば、スムーズに売却できる可能性があります。

再建築不可物件の買取業者が行う査定のポイント

再建築不可物件の買取業者は、通常の不動産業者とは異なる視点で査定を行います。
建て替えができない物件だからこそ、土地の利用価値や既存の建物の状態を細かくチェックし、買取価格を決定します。

1. 土地の利用価値の査定
一般的に、再建築不可物件の価格は、周辺の土地価格の30%～70%程度となることが多いです。
しかし、土地の利用方法によっては、高値での買取が期待できることもあります。

例えば、以下のようなケースでは、買取価格が上がる可能性があります。
・隣地所有者が購入することで再建築可能になるケース
・接道義務を満たす可能性がある特殊な地形の土地
・駐車場や資材置き場など、他の用途で活用できる土地

逆に、狭小地や傾斜地、隣地とのトラブルがある場合は、買取価格が大きく下がることもあります。

2. 建物の状態を評価する
再建築不可物件には、すでに建物が建っているケースがほとんどです。
この建物が利用可能かどうかは、査定額に大きく影響します。
・築年数が比較的新しく、修繕すれば使用できる場合 → 買取価格が上がる可能性
・老朽化が激しく、解体が必要な場合 → 解体費用が差し引かれる

特に、解体費用が高額になる鉄筋コンクリート造（RC造）の建物は、査定額が大きく下がることがあるため注意が必要です。

3. 法的な制限や権利関係の確認
買取業者は、対象物件が抱える法的な制限についても慎重にチェックします。

例えば、以下のようなケースでは、買取が難しくなることがあります。
・借地権が絡んでおり、地主との交渉が必要な場合
・建物が無許可で増築されており、登記と実態が異なる場合
・越境トラブルや敷地境界の問題がある場合

このような問題がある場合でも、専門の買取業者であれば解決策を提示しながら買取を進めることができるため、まずは相談してみることが重要です。

信頼できる再建築不可物件の買取業者の選び方

買取業者の選び方を間違えると、適正価格での売却ができないだけでなく、トラブルに巻き込まれるリスクもあります。
以下のポイントを参考にしながら、信頼できる業者を選びましょう。

1. 再建築不可物件の買取実績が豊富な業者を選ぶ
再建築不可物件の買取は、通常の不動産取引とは異なるノウハウが必要です。
経験が少ない業者では、適切な価格が提示されず、相場より安く売ってしまうリスクがあります。

そのため、「再建築不可物件専門」または「買取実績が豊富」な業者を選ぶことが重要です。
実際に過去の買取事例をホームページなどで確認し、どのような物件を取り扱っているのかチェックしましょう。

2. 無料査定を提供している業者を選ぶ
買取業者によっては、査定料を請求する場合があります。
しかし、優良な業者であれば無料査定を提供しているため、複数の業者に査定を依頼して比較することができます。

また、「今すぐ売却を決めなくても大丈夫」と明記されている業者の方が安心して相談できます。
強引な営業をする業者には注意が必要です。

3. 買取価格だけでなく、手続きのスムーズさもチェック
買取業者を選ぶ際は、価格だけでなく、手続きのスピードや対応の丁寧さも重要なポイントです。
・契約から現金化までの期間はどのくらいか？
・売主側の手続き負担を軽減してくれるか？
・登記手続きや税金の相談に対応してくれるか？

このような点を事前に確認することで、スムーズに売却を進めることができます。

再建築不可物件の買取業者選びに関する注意点

1. 極端に安い買取価格を提示する業者に注意
一部の悪質な業者は、「再建築不可だから」といって相場より極端に安い価格を提示することがあります。
買取価格に納得できない場合は、複数の業者に査定を依頼し、相場を把握することが重要です。

2. 追加費用を請求してくる業者に注意
「契約後に追加費用がかかる」といった説明をする業者には注意が必要です。
通常、買取業者が買主になる場合、売主側が負担する費用はほとんど発生しません。
契約前に、手数料や追加費用が発生しないかをしっかり確認しておきましょう。

3. 売却後のサポートがあるかを確認
買取業者によっては、売却後の確定申告や税金対策についてもアドバイスを提供している場合があります。
特に、相続した物件を売却する場合は、税金や相続登記の手続きが発生するため、サポート体制が整っている業者を選ぶと安心です。

再建築不可物件の買取業者に関するよくあるQ＆A

Q1. 再建築不可物件の買取業者に依頼すると、どのくらいの期間で売却できますか？

A. 買取業者に依頼した場合、最短1週間〜1ヶ月で売却が完了することが多いです。
仲介会社を通じた場合は数ヶ月かかることもあるため、すぐに現金化したい場合は買取業者がおすすめです。

Q2. 再建築不可物件の査定額はどのくらいになりますか？

A. 一般的に、周辺の通常の土地価格の30%〜70%程度で査定されます。
ただし、隣地所有者や投資家向けに売却できる場合は、より高値がつくこともあります。

Q3. 査定は無料で依頼できますか？

A. ほとんどの買取業者は無料で査定を行っています。
複数の業者に査定を依頼し、価格を比較するのがおすすめです。

まとめ

再建築不可物件の買取業者を活用することで、スムーズに売却を進めることができます。
特に、買取実績が豊富な業者を選ぶことや、査定額を比較することが重要です。

・買取実績のある業者を選ぶことが成功のカギ
・査定額の違いを比較し、適正価格で売却する
・売却スピードを重視するなら、スピード買取業者を選ぶ
・2025年4月の法改正により、リフォームが難しくなるため早めの売却を検討

再建築不可物件の買取を検討している場合は、Zen株式会社にお気軽にご相談ください！

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