再建築不可物件をどうする？売却・活用の最適な選択肢を解説

はじめに

再建築不可物件とは、建築基準法の規制により、新たな建物を建てることができない土地・建物のことを指します。
これは主に、接道義務（建築基準法第43条）を満たしていないことが原因で発生します。

このような物件を所有していると、「このまま持ち続けていて大丈夫だろうか？」「再建築不可の土地は将来的にどうなるのか？」
「売却したいけれど、どうすればいいかわからない」といった悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

本記事では、再建築不可物件をどうすればよいのか、
売却・活用・リノベーションなど、具体的な選択肢を詳しく解説します。
また、再建築不可物件の将来的なリスクについても触れ、最適な対処法を見つけるお手伝いをします。

再建築不可物件とは？どうなるのか？

再建築不可物件とは、主に以下の条件に該当する物件です。
・建築基準法で定められた道路（幅員4m以上）に、敷地が2m以上接していない土地
・既存の建物を解体しても、新しく建築する許可が下りない土地
・袋地や旗竿地のように、道路と直接接していない土地

再建築不可物件は、そのままでは新築ができないため、通常の不動産よりも資産価値が低くなります。
そのため、何も対策をしないと「価値の下がり続ける資産」を所有し続けることになりかねません。

また、放置していると以下のリスクが高まります。
・建物の老朽化による倒壊リスク
・管理不全による固定資産税の上昇（特定空き家に指定される可能性あり）
・売却・活用の選択肢がどんどん狭くなる

このようなリスクを避けるためにも、早めに再建築不可物件の活用方法を検討することが重要です。

再建築不可物件をどうする？3つの選択肢

再建築不可物件を所有している場合、主に以下の3つの方法があります。

①売却する（買取業者・隣地所有者・投資家への売却）
②賃貸として活用する（居住用・事業用賃貸）
③リノベーションや土地活用を検討する

それぞれの方法について詳しく解説していきます。

選択肢①：売却する

1. 隣地所有者への売却
最も高値で売却できる可能性があるのが、隣地所有者への売却です。
隣地所有者にとって、再建築不可物件を購入し、隣の土地と統合することで再建築が可能になるケースがあります。
そのため、一般市場よりも高値で買い取ってもらえる可能性があります。

売却の進め方
①近隣の所有者にアプローチし、購入の意思があるか確認する
②売却価格の交渉を行う（一般市場より高値で売却できる可能性が高い）
③売買契約を締結し、土地を統合する

隣地所有者への売却のメリット
・相場よりも高く売れる可能性がある
・買い手が見つかりやすい
・売却がスムーズに進む

2. 不動産買取業者に売却
「すぐに現金化したい」「売却活動に時間をかけたくない」という場合は、不動産買取業者への売却が有効です。
再建築不可物件を専門に扱う業者に相談すれば、短期間での売却が可能になります。

買取業者のメリット
・最短1週間〜1ヶ月で売却可能
・仲介手数料がかからない
・現金化がスムーズ

買取業者を選ぶポイント
・再建築不可物件の買取実績があるか確認する
・複数の業者に査定を依頼し、比較する
・買取価格だけでなく、契約条件も確認する

3. 個人投資家への売却
リフォームや賃貸経営を考えている投資家に売却するのも一つの方法です。
ただし、投資家はローンを組みにくいため、現金購入が基本となります。
そのため、購入希望者が限られることを理解しておく必要があります。

選択肢②：賃貸として活用する

再建築不可物件を「貸す」という方法もあります。
空き家として放置するよりも、賃貸に出すことで安定した収益を得られる可能性があります。

賃貸の種類
①居住用賃貸：築年数が浅い物件なら、低価格で賃貸に出せる可能性がある
②事業用賃貸：倉庫やトランクルーム、駐車場などに活用できる

賃貸に出すメリット
・売却せずに安定した収益を得られる
・市場価格が上がるまで物件を保有できる

デメリット
・維持管理のコストがかかる
・老朽化が進んだ物件は修繕が必要になる

選択肢③：リノベーションや土地活用を検討する

建物の一部を改装し、再活用することも選択肢の一つです。
例えば、シェアハウス・民泊・店舗としての活用が考えられます。

また、建物を取り壊し、駐車場や倉庫として活用するのも有効な手段です。

再建築不可物件を売却する以外の選択肢

一般的に、再建築不可物件を所有していると、「売るか、そのまま持ち続けるか」の二択を考えがちです。
しかし、実際にはリノベーションや土地活用によって、新たな価値を見出す方法もあります。

例えば、築古の戸建てがある場合、そのままでは買い手がつきにくいですが、
「用途を変えることで需要を生み出す」という考え方が重要です。

1. トランクルームや倉庫としての活用
住宅としては使えなくても、物置や倉庫としての利用価値は残っています。
例えば、都心部であれば「小型の貸倉庫」や「トランクルーム事業」として活用することが可能です。
狭い土地でもコンテナを設置すれば、レンタルスペースとして活用できるでしょう。

また、住宅街では「個人向けの収納スペース」として需要があるケースもあります。
特に、バイクガレージや資材置き場として貸し出す方法は、低コストで収益化できるため、検討する価値があります。

2. 月極駐車場としての活用
再建築不可の土地の中には、駐車場として適した立地のものもあります。
住宅が建てられない狭小地であっても、コインパーキングや月極駐車場として貸し出すことで、安定的な収益を得ることができます。

特に、周辺に駐車場が不足しているエリアでは、高い需要が見込めるため、思いのほか高い賃料設定が可能です。
また、一時的に駐車場として活用し、数年後に売却することを検討するのも選択肢の一つです。

3. 小規模ビジネスの拠点としての活用
住宅としての利用が難しい再建築不可物件でも、小規模なビジネスの拠点として活用することができます。
例えば、レンタルオフィス・小さなカフェ・アトリエ・ギャラリーといった用途にすることで、賃貸収入を得る方法もあります。

特に、近年ではシェアスペースやレンタルキッチンの需要が高まっており、再建築不可物件を改装してこれらの用途に転用する動きも増えています。
初期投資はかかるものの、地域の特性を活かした活用ができれば、高収益を生む資産へと変えることも可能です。

再建築不可物件を所有し続けるリスクと注意点

再建築不可物件を長期間所有し続ける場合、いくつかのリスクが伴います。
そのため、所有を継続する場合は、以下のポイントを理解したうえで、管理を続ける必要があります。

1. 固定資産税の増加リスク
再建築不可物件を所有し続けると、固定資産税がかかり続けるため、収益がなければ維持費が負担となります。
特に、「特定空き家」に指定されると税金負担が6倍に跳ね上がるため、適切な管理が求められます。

2. 老朽化による修繕コストの増加
古い建物をそのまま放置すると、倒壊や老朽化によるトラブルが発生する可能性があります。
建物が老朽化すると、修繕費用がかかるだけでなく、隣地トラブルや安全管理の責任も生じるため、
「売るのか」「活用するのか」の判断を早めに行うことが大切です。

3. 将来的な売却の難易度が高まる
再建築不可物件の市場価値は、時間が経つほど低くなる傾向があります。
そのため、売却を考えている場合は、できるだけ早めに行動することが重要です。

また、再建築不可物件は売却のタイミングを逃すと、買い手が見つかりにくくなるため、
適切な出口戦略を立てることが必要です。

再建築不可物件を売却する際の注意点

売却を検討する場合、適切な売却方法を選ぶことで、スムーズに手放すことができます。
しかし、通常の不動産とは異なり、買い手が限られるため、慎重に進める必要があります。

1. 再建築不可物件専門の買取業者に相談する
再建築不可物件を売却する際は、通常の不動産会社ではなく、専門の買取業者に相談するのがベストです。
買取業者は、再建築不可物件の活用ノウハウを持っているため、スムーズに売却が進みやすくなります。

2. 隣地所有者への売却を検討する
隣地所有者にとって、再建築不可物件を購入することで土地の価値が向上する場合があります。
隣地と統合することで再建築が可能になるケースもあるため、相場より高く売れる可能性があります。

再建築不可物件の売却成功のポイント

再建築不可物件は売却が難しいとされることが多いですが、適切な戦略をとることで、スムーズな売却や想定以上の価格での売却も可能です。
ここでは、再建築不可物件を売却する際に成功するためのポイントを詳しく解説します。

1. 売却時に最も重要なのは「ターゲットの選定」
通常の不動産と違い、再建築不可物件は誰にでも売れるわけではありません。
そのため、売却ターゲットを明確にし、それに合わせた戦略を立てることが重要です。
具体的には、以下のような買い手がターゲットとなります。

① 隣地所有者（最も高値で売却できる可能性あり）
隣地所有者が土地を拡張する目的で購入すれば、通常の土地価格に近い価格で売却できる可能性があります。
隣地所有者にとって、土地を広げることで再建築が可能になる場合があるため、価値が上がるケースもあります。
まずは隣地所有者へのアプローチを試みるとよいでしょう。

② 投資家（リフォーム・賃貸用としての購入）
投資家の中には、リフォームや賃貸運用を目的として再建築不可物件を購入する人もいます。
特に、リノベーションして賃貸にする・民泊として運用する・事業用物件に転用するといった目的で購入する投資家は、一定数存在します。
ただし、住宅ローンが使えないため、現金で購入できる投資家をターゲットにする必要があります。

③ 再建築不可物件の買取専門業者
不動産買取業者の中には、再建築不可物件を専門に扱う業者もあります。
このような業者は、土地の有効活用やリノベーションノウハウを持っているため、売却がスムーズに進むことが多いです。
ただし、通常の不動産市場よりも低めの買取価格になることが一般的です。

2. 売却前に知っておくべき「価格設定」のコツ
再建築不可物件は、周辺の一般的な土地よりも価格が低くなる傾向にあります。
しかし、売却の際に適正価格を設定しなければ、買い手が見つかりにくくなります。

価格の目安
・一般的な土地価格の30%〜70%程度が相場
・都心部では比較的高値がつきやすいが、郊外では低くなる傾向
・隣地所有者への売却なら相場より高く売れる可能性がある

売却価格を決める際のポイント
・再建築不可のため価格を下げる必要があるが、極端に安くする必要はない
・近隣の取引事例を参考にする
・複数の買取業者に査定を依頼し、価格を比較する

価格設定を誤ると、売却期間が長引いてしまうため、適正な価格での売却を心がけましょう。

再建築不可物件の売却をスムーズに進める方法

再建築不可物件の売却を成功させるためには、スムーズに進めるためのポイントを押さえておく必要があります。

1. 売却前に「土地の権利関係」を整理する
再建築不可物件の中には、権利関係が複雑なものも多く、事前に整理しておくことでスムーズな売却が可能になります。

① 共有名義の場合、事前に所有者全員の同意を得る
再建築不可物件が複数人の共有名義になっている場合、全員の同意がなければ売却できません。
売却をスムーズに進めるためには、早めに共有者と話し合いを行い、売却の意思を統一しておくことが大切です。

② 借地権がある場合は、地主の同意を得る
借地権付きの再建築不可物件を売却する場合は、地主の許可が必要になることがあります。
そのため、事前に地主と相談し、売却の可否を確認しておきましょう。

2. 不動産業者選びのポイント
再建築不可物件を売却する際には、不動産会社選びが非常に重要です。
一般的な不動産仲介会社では、売却が難航するケースが多いため、再建築不可物件に特化した業者を選ぶことをおすすめします。

適切な業者の選び方
・再建築不可物件の買取実績が豊富な業者を選ぶ
・過去の取引事例を確認し、買取価格の相場を把握する
・複数の業者に査定を依頼し、適正価格を見極める

不動産会社によって、査定額が大きく異なることがあるため、複数の査定を受けたうえで、最適な業者を選択することが重要です。

再建築不可物件の活用・売却に関するよくあるQ＆A

再建築不可物件をどうするか検討する際、よくある質問をまとめました。

Q1. 再建築不可物件の価値はどのくらい下がるの？

A.一般的に、再建築可能な土地と比べて30%〜70%程度価値が低くなるといわれています。
特に、住宅地としての利用が難しい場合や、周辺に再建築不可の物件が多い地域では、価格がさらに低くなることもあります。
しかし、隣地所有者や投資家にとって価値が高い場合は、市場価格の70%程度で売却できるケースもあります。

Q2. 再建築不可物件でも住宅ローンは利用できる？

A.ほとんどの金融機関では、再建築不可物件には住宅ローンを適用しません。
そのため、購入者は現金での購入が基本となります。
ただし、一部の金融機関では**「リフォームローン」や「事業用ローン」**を利用できる場合があります。

また、隣地所有者が買う場合は、土地の統合によって再建築が可能になることを条件に住宅ローンが通るケースもあります。
売却を検討する際は、ローンの利用可否も考慮しておくとよいでしょう。

Q3. 再建築不可物件を売るなら、どこに相談すればいい？

A.再建築不可物件の売却先としては、以下のような選択肢があります。
①不動産仲介会社（時間がかかるが、市場価格に近い価格で売却可能）
②不動産買取業者（短期間で売却できるが、価格が低めになる）
③隣地所有者（高値で売れる可能性があるが、交渉が必要）
④投資家（賃貸やリフォーム目的で購入するケースあり）

どの方法が最適かは、物件の立地や状況によって異なります。
早めに売却したい場合は、再建築不可物件を専門に扱う買取業者に相談するのがおすすめです。

Q4. 再建築不可物件の税金はどうなる？

A.再建築不可物件の所有者には、固定資産税と都市計画税が課されます。
ただし、建物が老朽化し「特定空き家」に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、税負担が約6倍になる可能性があります。また、売却時には譲渡所得税（売却益に対する税金）がかかるため、売却前に税金対策を検討することが重要です。

Q5. どうしても売れない場合の対処法は？

A.再建築不可物件が売れない場合は、以下の対策を検討しましょう。
・価格を見直す（市場価格の30%〜50%の価格で売り出す）
・隣地所有者や不動産業者に直接交渉する
・買取業者に相談し、最短で売却する
・一時的に賃貸に出し、家賃収入を得る
売却が難しい場合でも、適切な対策を取ることで、資産を有効活用できる可能性があります。

まとめ

再建築不可物件は、通常の不動産と比べて売却や活用が難しいものの、適切な方法を選べば資産として活用することが可能です。