築古アパートに潜むトラブルとは？発生しやすい問題と対策を解説！

はじめに

築古アパートを所有することには、家賃収入が得られるメリットがある一方で、建物の老朽化や管理の問題によるトラブルが発生しやすいデメリットもあります。
特に、築30年以上のアパートでは、設備の不具合や入居者とのトラブルが増える傾向にあります。
本記事では、築古アパートの所有者が直面しやすい問題を具体的に取り上げ、トラブルを未然に防ぐための対策について解説します。

築古アパートで発生しやすいトラブルとは？

築古アパートでは、建物の老朽化、設備の劣化、管理上の問題など、さまざまなトラブルが発生します。
ここでは、特に発生しやすいトラブルの事例を紹介します。

建物の老朽化によるトラブル

築年数が経過したアパートでは、建物の劣化が進み、雨漏りや外壁のひび割れなどの問題が発生しやすくなります。

よくある老朽化トラブル
・屋根や外壁の劣化（ひび割れ、剥がれ、雨漏り）
・配管の老朽化による水漏れ・詰まり
・共用部分の損傷（階段、廊下、手すりの破損）

対策
・定期的な建物診断を実施し、早めに修繕する
・修繕費用を抑えるため、長期修繕計画を立てる
・耐震補強を検討し、安全性を確保する

設備の老朽化によるトラブル

築古アパートでは、給湯器やエアコン、電気設備などの劣化が原因で、設備故障が頻発することがあります。

設備の劣化によるトラブル例
・給湯器の故障でお湯が出ない
・エアコンの動作不良による苦情
・電気配線の劣化による漏電・火災リスク

対策
・築20年以上経過した設備は、定期的に交換する
・入居者からの修理要望に迅速に対応し、クレームを防ぐ
・電気配線の点検を行い、火災のリスクを軽減する

入居者トラブル（騒音・滞納・孤独死）

築古アパートでは、家賃の滞納や騒音トラブル、高齢者の孤独死など、入居者とのトラブルが発生することもあります。

入居者トラブルの事例
・家賃滞納が長期間続き、回収が困難になる
・騒音問題（深夜の音楽、隣人トラブル）が頻発
・高齢者の孤独死が発生し、特殊清掃が必要になる

対策
・家賃保証会社を利用し、滞納リスクを回避する
・入居時に防音対策を施し、騒音トラブルを軽減する
・高齢入居者の見守りサービスを導入し、孤独死を防ぐ

空室リスクの増加

築古アパートは、新築や築浅物件と比べて競争力が低く、空室率が高くなりやすい傾向にあります。

空室が増える主な要因
・設備が古いため、入居希望者が敬遠する
・周辺環境に新築物件が増え、競争力が低下する
・家賃設定が適正でないため、入居希望者が集まらない

対策
・リフォームやリノベーションを実施し、物件の魅力を向上させる
・ターゲット層に合わせたマーケティング戦略を立てる
・家具付き賃貸やサブスク賃貸など、新しい賃貸形態を導入する

築古アパートのトラブル解決策とは？

築古アパートを所有していると、建物の老朽化や入居者トラブル、設備の不具合など、さまざまな問題に直面することがあります。
特に、築年数が経過すると修繕費がかさみ、管理の手間も増えるため、早めの対策が重要です。
本記事では、築古アパートでよくあるトラブルを未然に防ぐための具体的な解決策を紹介します。

建物の老朽化トラブルの解決策

築古アパートでは、屋根や外壁、配管などの劣化によるトラブルが発生しやすくなります。
特に、雨漏りやひび割れ、水漏れは、放置すると建物全体の耐久性が低下するため、早めの修繕が必要です。

(1) 建物診断を定期的に実施する
建物の劣化を放置すると、修繕費が高額になるだけでなく、資産価値の低下にもつながります。
そのため、定期的な建物診断を実施し、必要な補修を早めに行うことが大切です。

・定期的に外壁・屋根の点検を実施する（2〜3年ごと）
・防水工事や外壁塗装を計画的に行う
・耐震診断を受け、補強工事の必要性を確認する

ポイント：建物診断を専門業者に依頼し、劣化のサインを見逃さないようにしましょう。

(2) 設備の定期メンテナンスを行う

築古アパートでは、給湯器やエアコン、電気設備の故障が頻発することがあります。
特に、水道管の老朽化による水漏れは、修繕費が高額になりやすいため、定期的な点検が必要です。

・築20年以上の給湯器は、定期的に交換を検討する
・配管の詰まりを防ぐため、定期的に洗浄を実施する
・電気設備の点検を行い、火災リスクを軽減する

ポイント：設備の老朽化は、修理費がかさむ前に計画的に交換することが重要です。

入居者トラブルの解決策

築古アパートでは、家賃滞納や騒音問題、高齢入居者の孤独死などのトラブルが発生しやすくなります。
これらのトラブルを未然に防ぐために、適切な対策を講じましょう。

(1) 家賃滞納対策｜保証会社の利用
築古アパートでは、入居者の属性によっては家賃滞納のリスクが高まることがあります。
家賃滞納を防ぐために、家賃保証会社を活用するのが効果的です。

・入居審査時に家賃保証会社の加入を義務付ける
・滞納リスクの高い入居者には、連帯保証人を求める
・滞納が発生した場合は、早めに督促を行う

ポイント：家賃保証会社を利用することで、未回収リスクを回避できます。

(2) 騒音トラブル対策｜防音対策の強化
築古アパートでは、建物の構造上、騒音トラブルが発生しやすい傾向にあります。
特に、壁が薄い木造アパートでは、入居者同士のトラブルにつながることがあるため、事前に防音対策を行いましょう。

・防音カーペットや遮音シートを活用し、音漏れを軽減する
・入居時に「騒音トラブル防止ルール」を説明する
・騒音トラブルが発生した際は、管理会社を通じて対応する

ポイント：防音リフォームを実施することで、長期的な入居者満足度を向上させることが可能です。

(3) 高齢入居者の孤独死対策｜見守りサービスの導入
築古アパートでは、高齢者の単身入居が増えており、孤独死のリスクが高まっています。
孤独死が発生すると、遺族や管理会社との対応が必要になり、賃貸経営に大きな影響を及ぼします。

・見守りサービスを導入し、定期的に入居者の安否を確認する
・定期清掃時に異常がないかチェックする
・孤独死発生時の対応を、事前に管理会社と打ち合わせておく

ポイント：高齢入居者の増加に対応するため、事前の対策が不可欠です。

空室リスクを減らす方法

築古アパートでは、設備の古さや競争力の低下が原因で、空室が増える傾向にあります。
しかし、リノベーションや家賃設定の見直しを行うことで、空室率を改善できる可能性があります。

(1) リノベーションで物件の価値を向上
築古アパートの魅力を向上させるために、部分リノベーションを行うのが効果的です。
大規模な改修を行わなくても、内装や設備を新しくすることで、入居率が改善される可能性があります。

・水回り（トイレ・浴室・キッチン）を最新設備に交換する
・壁紙や床材を変更し、デザインを一新する
・照明やエアコンを最新の省エネ型に交換する

ポイント：築古アパートでも、デザインを工夫することで若年層の入居者を増やせます。

(2) 家賃設定を市場価格に合わせる
築古アパートの空室率が高い場合、周辺相場よりも家賃が高すぎる可能性があります。
適正な家賃に調整することで、入居希望者の増加が期待できます。

・周辺の家賃相場を調査し、競争力のある家賃設定を行う
・敷金・礼金を見直し、初期費用を抑える
・フリーレント（一定期間の家賃無料）を導入し、入居者の負担を軽減する

ポイント：適正な家賃にすることで、入居者の増加につながります。

築古アパートのトラブルを未然に防ぐための対策

築古アパートを所有していると、修繕費の増大、入居者トラブル、設備の故障などのリスクが高まります。
これらのトラブルを未然に防ぐためには、計画的なメンテナンスとリスク管理が重要です。
本記事では、築古アパートに関する問題を未然に防ぐためのポイントと、管理の負担を減らす方法について解説します。

築古アパートの管理負担を軽減する方法

築古アパートを適切に管理することで、長期的に資産価値を維持し、入居率を高めることが可能です。
しかし、築年数が経過すると修繕の必要性が増え、管理の手間もかかるため、早めの対策が必要です。

(1)定期メンテナンスを実施し、トラブルを未然に防ぐ
築古アパートは、老朽化が進むと修繕費が急増するため、事前にメンテナンスを行い、計画的に修繕を実施することが重要です。

・屋根・外壁の点検（ひび割れ・雨漏り対策）
・給排水設備のチェック（水漏れ・詰まりの予防）
・共用部分の清掃・修繕（手すりや階段の安全確保）

ポイント： 建物の劣化を早めに発見し、小規模な修繕を積み重ねることで、修繕費用を抑えられます。

(2) 入居者管理の効率化
築古アパートでは、家賃滞納や騒音トラブルなどの入居者問題が発生しやすくなります。
これらのリスクを軽減するためには、入居者管理の仕組みを強化することが大切です。

・入居審査を厳格化し、問題のある入居者を防ぐ
・家賃保証会社を活用し、滞納リスクを回避する
・管理会社を利用して、入居者トラブルに迅速対応

ポイント：入居管理をプロに任せることで、オーナーの負担を大幅に軽減できます。

(3) 築古アパート向けの火災・地震対策
築古アパートでは、火災や地震によるリスクが高まるため、適切な防災対策を行うことが重要です。

・古い電気配線を点検し、ショートによる火災を防ぐ
・耐震補強を実施し、地震による倒壊リスクを軽減
・防火対策（消火器・火災報知器の設置）を強化する

ポイント：災害対策を強化することで、万が一のトラブルを未然に防ぐことができます。

築古アパートを売却する際のポイント

築古アパートの管理が難しくなった場合、売却を検討するのも一つの選択肢です。
しかし、築古アパートは一般的な市場では売却が難しいため、買取業者を利用するのが効果的です。

(1) 築古アパートの売却を検討するタイミング
築古アパートの売却を考えるタイミングとして、以下のような状況が挙げられます。

・修繕費が高額になり、収益が見合わなくなった
・空室率が増加し、家賃収入が安定しない
・建物の老朽化が進み、管理の負担が大きくなった

ポイント：築古アパートは、資産価値が下がる前に売却することで、適正価格での売却が可能になります。

(2) 築古アパートを高く売るためのポイント
築古アパートを売却する際に、少しでも高く売るための工夫が必要です。

・修繕費を抑えつつ、見た目を改善する（外壁塗装・クリーニング）
・入居者がいる状態で売却する（満室なら評価額が高くなる）
・買取専門業者に相談し、スムーズに売却を進める

ポイント：売却前にできる範囲のリフォームを行うことで、買取価格が向上する可能性があります。

(3) 買取業者を活用してスムーズに売却
築古アパートは、一般的な不動産会社では売却が難しいことが多いため、築古アパート専門の買取業者を活用するとスムーズに売却が可能です。

・買取業者なら、築古物件でもそのまま売却可能
・短期間での売却が可能（最短1週間で売却完了）
・リフォームや修繕不要で手間なく売却できる

ポイント：買取業者を利用すると、築古アパートを迅速に現金化することができます。

築古アパートの管理負担を減らし、最適な選択をすることが重要！

築古アパートを所有していると、老朽化による修繕コストの増加、空室リスク、入居者トラブルなど、さまざまな問題が発生します。
これらのトラブルを防ぐためには、定期的なメンテナンスや管理の効率化が重要ですが、管理が難しくなった場合は売却を検討することも一つの方法です。