築古アパートの査定方法とは？価格を高くするポイントも解説！

はじめに

築古アパートを売却する場合、まず査定を受けることが第一歩です。
しかし、査定額はどのように決まるのか？どんなポイントが影響するのか？を知らないと、適正な価格で売却できない可能性もあります。
築古アパートの査定では、築年数と建物の状態、立地や周辺の市場価格、入居率や賃貸需要の高さのような要素が影響します。
本記事では、査定の仕組みを理解し、築古アパートを少しでも高く売るための方法を詳しく解説します。

築古アパートの査定方法とは？

築古アパートの査定方法には、大きく分けて3つの査定基準があります。
どの基準が適用されるかによって、査定価格が大きく変わるため、査定の仕組みを理解しておきましょう。

取引事例比較法

「同じエリアの似たような物件がいくらで取引されたか？」を基準に査定額を算出する方法です。
築古アパートの査定では、この方法が最も一般的に使われます。

査定の流れ
①周辺の築古アパートの取引事例を収集
②築年数や規模、間取りを比較し、価格を調整
③市場の動向を考慮し、最終的な査定価格を決定

メリット
・市場価格に近い査定額が出やすい
・需要の高いエリアでは査定額が高くなる傾向

デメリット
・周辺に似た物件の取引が少ないと、査定が難しい
・市場の動向によって価格が変動しやすい

収益還元法

「このアパートが将来的にどれくらいの収益を生むか？」を基準に査定する方法です。
特に、投資用アパートの査定でよく使われます。

査定の流れ
①現在の家賃収入を計算（年間の総賃料）
②運営コスト（管理費・修繕費など）を差し引く
③収益性に基づいて査定価格を算出

メリット
・入居率が高く、収益性の高い物件ほど評価額が上がる
・賃貸需要が安定しているエリアでは高額査定になりやすい

デメリット
・空室が多いと査定額が下がる
・家賃相場が下落すると、資産価値が低下する可能性

原価法

「このアパートを新築で建てるといくらかかるか？」を基準に、築年数に応じた減価償却を考慮して査定する方法です。

査定の流れ
①アパートの建築費を算出（建築費 × 延床面積）
②築年数に応じた減価償却を適用し、現在の価値を算出
③土地の評価額を加算し、査定額を決定

メリット
・新築時の価値と比較できるため、資産価値がわかりやすい
・土地の価値が高い場合、査定額が上がることがある

デメリット
・築年数が古いと、建物の評価額がほぼゼロになることも
・実際の市場価格とは異なる査定結果になることがある

築古アパートの査定額を高くするためのポイント

査定額は、築古アパートの状態や収益性によって大きく変わります。
ここでは、査定額を少しでも高くするためのポイントを紹介します。

物件の清掃と簡単な修繕リフォームを実施

査定の際、物件の第一印象が重要になります。
内外装を清潔に保ち、最低限の修繕リフォームを行うことで、査定額が上がる可能性があります。

・内装の壁紙や床の張り替え
・共用部分（廊下・階段）の清掃を徹底
・外壁の塗装や補修を実施

ポイント：大規模リフォームは不要！最低限の修繕で見た目を改善するだけでも査定額にプラスの影響を与えます。

入居率を改善する

空室が多いと、収益性が低いと判断され、査定額が下がります。
査定前に、入居者を増やす工夫をすることが重要です。

・短期賃貸やフリーレントを活用し、空室を埋める
・Wi-Fi無料や家具付き賃貸で競争力を高める
・賃貸募集の条件を見直し、入居者を増やす

ポイント：査定前に入居率を向上させることで、収益還元法の評価額をアップさせることが可能です。

近隣の査定相場を事前に調べる

査定額が適正かどうかを判断するために、周辺の築古アパートの売却事例を調べておくことが重要です。

・不動産ポータルサイトで類似物件の売却価格をチェック
・不動産会社に相談し、最新の市場動向を把握する
・複数の業者に査定を依頼し、比較検討する

ポイント： 相場を把握することで、不当に低い査定額を回避し、適正な価格で売却できます。

築古アパートの査定で知っておくべきポイント

築古アパートの査定は、売却価格を決定する重要なステップです。
査定額に納得できないまま売却してしまうと、本来よりも低い価格で手放すことになる可能性があります。
ここでは、築古アパートの査定額を最大限に引き上げるための方法を詳しく解説します。

築古アパートの査定額を左右する要因とは？

築古アパートの査定額は、単純に築年数や広さだけで決まるわけではありません。
以下のようなさまざまな要因が影響を与えます。

・建物の状態（修繕履歴・設備の劣化状況）
・土地の価値（立地・周辺環境・開発計画）
・賃貸需要（空室率・入居率・家賃設定）
・売却方法（買取or仲介・売却時期）

査定額を上げるためには、これらのポイントを把握し、改善できる部分を最適化することが重要です。

(1)建物の状態を適正評価してもらう
築古アパートの建物評価は、単なる築年数だけでなく、建物のメンテナンス状況によっても大きく変わります。

・定期的な修繕が行われているか（外壁・屋根・共用部など）
・給湯器・配管・電気設備の状態は良好か
・耐震基準を満たしているか（耐震診断を受けたことがあるか）

ポイント：
「築古＝価値がない」と考えがちですが、しっかりと管理されている物件は高く評価されることがあります。
査定前に、メンテナンス履歴やリフォーム履歴を整理し、建物の状態をアピールしましょう。

(2)土地の価値を最大限活用する
築古アパートの売却価格は、建物だけでなく、土地の価値が大きく影響します。
特に、建物が老朽化していても、土地の需要が高ければ査定額は大きく変動します。

・駅や主要施設へのアクセスの良さ
・周辺エリアの再開発計画があるか
・土地の形状や接道条件（間口が広いか、整形地か）

ポイント：
査定時には、土地の活用方法（建て替え・再開発の可能性）も評価に影響するため、立地条件を最大限アピールしましょう。

(3)賃貸需要を上げて収益性を向上させる
築古アパートの査定では、現在の賃貸需要がどれくらいあるかが重要視されます。
たとえ古い物件でも、安定した収益が見込める物件であれば査定額が上がる可能性があります。

・入居率が高いか（空室が少ないか）
・周辺の家賃相場と比較し、適正な賃料設定か
・賃貸経営の収支が黒字であるか

ポイント：
空室が多い場合は、査定前に短期賃貸や家賃調整、リフォームを活用して入居率を改善することも有効です。

築古アパートの査定を受ける前にやるべき準備

築古アパートの査定を受ける前に、事前準備をしておくことで、より適正な査定額を得ることが可能です。
以下のチェックリストを活用し、査定前の準備を進めましょう。

(1) 物件情報を整理する
査定を依頼する前に、必要な書類やデータを揃えておくことが大切です。
・登記簿謄本（権利関係を確認）
・建築確認済証（築年数や建物構造の証明）
・固定資産税の納税証明書（税負担の確認）
・過去の修繕履歴（建物のメンテナンス状況を示す）

(2) 簡単なクリーニングや補修を実施
査定額を少しでも上げるために、最低限の清掃や補修を行い、物件の第一印象を良くすることが重要です。

・室内の清掃（特にキッチン・浴室・トイレ）
・壁紙や床の張り替え（コストをかけずに印象アップ）
・エントランスや共用部の整理整頓（外観を整える）

ポイント：
大規模リフォームは不要ですが、査定担当者が「管理状態が良い」と判断できるように整えておくことが大切です。

(3) 複数の業者に査定を依頼する
築古アパートの査定額は、依頼する業者によって大きく異なることがあります。
そのため、1社だけでなく、複数の業者に査定を依頼することが重要です。

・一般の不動産会社（仲介売却向け）
・買取業者（即金買取・スピード重視）
・投資会社（収益物件として評価）

ポイント：
査定結果を比較し、最も条件が良い業者を選ぶことで、納得のいく価格で売却できる可能性が高まります。

築古アパートの査定を活かして、最適な売却戦略を選ぶ！

築古アパートの査定は、単に価格を知るだけでなく、売却戦略を決めるための重要なプロセスです。
査定額をもとに、どのような売却方法が最適なのかを判断することが大切です。

築古アパートの査定に関するよくあるQ＆A

築古アパートの査定について、多くのオーナーが疑問に感じる点をまとめました。
査定額を適正に判断し、少しでも高く売却するためには、事前の準備が重要です。
ここでは、築古アパートの査定に関するよくある質問とその回答を紹介します。

Q1. 築古アパートの査定を依頼すると費用はかかりますか？

A. 一般的に、査定は無料で依頼できます。
不動産会社や買取業者では、査定を無料で行っていることがほとんどです。
ただし、以下のようなケースでは、費用が発生することがあります。
・詳細な鑑定評価を依頼した場合（不動産鑑定士による査定）
・法的な調査を伴う場合（権利関係の整理など）
・建物の劣化診断や耐震診断を依頼した場合

ポイント：まずは無料査定を受け、必要に応じて詳細な評価を依頼するのが賢明です。

Q2. 築古アパートの査定額はどのように決まるのですか？

A. 3つの査定基準（取引事例比較法・収益還元法・原価法）をもとに算出されます。
築古アパートの査定額は、以下の要素を考慮して決定されます。
・築年数と建物の劣化状況（古くなれば価値は下がるが、管理状況によっては評価が高まる）
・周辺の不動産相場（取引事例比較法を用いて、市場価格を反映）
・家賃収入と収益性（収益還元法を用い、投資価値を評価）
・土地の価値（建物価値がゼロでも、立地が良ければ査定額は高くなる）

ポイント：査定を依頼する際は、物件の強みをアピールできるよう準備しておくことが大切です。

Q3. 複数の業者に査定を依頼したほうがいいですか？

A. はい。複数の業者に査定を依頼し、査定額を比較するのがおすすめです。
不動産会社によって査定額に差が出ることがあるため、最低でも3社以上に査定を依頼するのが理想的です。

・仲介業者の査定 → 市場価格を反映した査定額を提示
・買取業者の査定 → 即金で買い取るため、価格はやや低めだがスピード売却が可能
・不動産投資会社の査定 → 収益性を重視し、入居率が高いと高額査定の可能性あり

ポイント： 複数の査定結果を比較し、最も納得できる価格で売却することが重要です。

Q4. 築古アパートの査定額を高くするためにできることは？

A. 物件の状態を良好に保ち、収益性を向上させることがポイントです。
築古アパートの査定額を高めるためには、以下のような工夫が有効です。
・空室を減らし、入居率を高める（フリーレントやWi-Fi無料などを活用）
・リフォーム・クリーニングを行い、見た目の印象を改善
・物件の魅力を整理し、査定時にアピールする（立地・利便性・収益性など）

ポイント： ちょっとした工夫で査定額が変わることがあるので、できる範囲での改善を試みましょう。

Q5. 築古アパートの売却は、買取と仲介のどちらが良いですか？

A. 売却の目的に応じて、最適な方法を選ぶことが重要です。
・「できるだけ高く売りたい」 → 仲介売却（市場での買い手を探す）
・「早く現金化したい」 → 買取業者による即時売却（短期間で売却が可能）
・「管理が大変なので、早く手放したい」 → 買取業者が適している

ポイント：売却の目的に応じて、最適な方法を選ぶことが大切です。

まとめ

築古アパートの査定は、建物の状態・収益性・市場価格の3つの要素を基準に算出されます。
少しでも高く売却するためには、事前に査定のポイントを理解し、入居率の改善や簡単なリフォームを行うことが重要です。
また、査定額は業者によって異なるため、複数の業者に査定を依頼し、比較することがベストな売却につながります。

築古アパートの査定と売却で押さえておくべきポイント
・査定は無料で依頼できるが、詳細鑑定には費用がかかる場合がある
・査定基準には「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」の3つがある
・複数の業者に査定を依頼し、価格を比較するのがベスト
・入居率を改善し、物件の魅力を高めることで査定額がアップする
・買取業者を利用すれば、スピーディーに売却できる

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