ボロアパートとは？築何年から該当するのか、売却のポイントも解説！

はじめに

アパート経営をしていると、「築年数が古くなった物件をどうすればよいのか」と悩むことがあるでしょう。
特に築30年以上経過したアパートは、建物の老朽化が進み、修繕費の増加や空室の増加といった問題が発生しやすくなります。
このような物件は「ボロアパート」と呼ばれることがあり、売却や賃貸経営の継続について慎重に判断する必要があります。
本記事では、ボロアパートの定義や築年数の基準、売却方法や活用方法について詳しく解説していきます。
適切な対策を講じることで、資産価値を維持し、最適な選択肢を見つけることが可能です。

ボロアパートとは？築何年から該当するのか？

「ボロアパート」とは一般的に、築年数が古く、建物の老朽化が進んでいるアパートを指します。
しかし、築年数だけで判断できるものではなく、建物の管理状態や修繕履歴によっても左右されます。

ボロアパートとされる築年数の目安

一般的に、以下の築年数を超えると「ボロアパート」と見なされることが多いです。

築30年以上のアパートは、老朽化が進みやすく、修繕コストが増えるため、売却を検討するオーナーが多くなります。

ボロアパートと判断される要素

築年数だけでなく、以下のような要素も「ボロアパート」と判断される基準となります。

(1) 建物の外観や設備の老朽化
・外壁のひび割れや塗装の剥がれ
・屋根の損傷や雨漏り
・配管設備の劣化による水漏れ
・エアコンや給湯器の故障

(2) 空室率の増加
築古アパートは新築物件と比較して入居者の確保が難しくなるため、空室率が高くなる傾向にあります。
特に以下のような物件は「ボロアパート」として敬遠されやすくなります。

・駅から遠い・周辺の利便性が低い
・設備が古く、住環境が悪い
・家賃が高すぎる

(3) 建築基準法の違反や耐震基準の問題
・1981年以前の旧耐震基準で建築された物件
・増築や改修を繰り返し、建築基準に適合していない
・耐震補強がされていない

1981年以前に建てられたアパートは、旧耐震基準で設計されているため、地震に対する安全性が低く、売却時に価格が下がりやすい特徴があります。

ボロアパートを売却する際のポイント

築年数が古くなり、ボロアパートとして判断される場合、早めの売却を検討することが重要です。
売却を成功させるためのポイントを解説します。

不動産市場の動向を把握する

築古アパートの売却は、市場の動向によって大きく左右されます。
不動産価格が高騰している時期に売却すれば、高値での売却が期待できます。
近年、不動産投資の需要が高まっており、築古アパートでも投資家の関心が高いため、売却のタイミングを見極めることが重要です。

買取業者を活用する

築古アパートの売却は、一般の個人向け市場では難しいことが多いため、買取業者を活用するのが効果的です。
買取業者のメリット
・最短1週間で売却可能
・修繕不要で、そのままの状態で売却できる
・空室が多くても買取OK
・価格交渉がスムーズ

早期売却のための価格設定

築古アパートは価格を適正に設定することが早期売却のカギとなります。
以下のポイントを考慮して、適正価格を設定しましょう。

・周辺の築古アパートの売却価格をリサーチする
・買取業者に査定を依頼し、複数の見積もりを比較する
・売却を急ぐ場合は、相場よりやや低めの価格を設定する

適正な価格を設定することで、売却のスピードを早めることができます。

ボロアパートの活用方法と売却時の注意点

築古アパートを売却することを検討しているものの、「売る前に何か活用できる方法はないか？」と考える方も多いでしょう。
売却前に一時的に活用することで、資産価値を高めたり、売却価格を上げたりすることも可能です。
また、売却時にはいくつかの注意点があり、これを知らないと後から後悔することもあります。
ここでは、ボロアパートの具体的な活用方法と、売却時の注意点について詳しく解説します。

ボロアパートの活用方法

ボロアパートを売却する前に、一時的に活用することで資産価値を高めることが可能です。
以下のような活用方法が考えられます。

(1) リフォームやリノベーションで賃貸経営を継続
築年数が古くなり空室が目立つ場合、最低限のリフォームやリノベーションを行うことで、家賃収入を得ながら物件を維持することができます。
ただし、全面的な改修を行うと費用がかかるため、費用対効果を考慮しながら最小限の修繕を行うことがポイントです。

リフォームのポイント
・内装の壁紙や床を張り替え、清潔感を出す
・水回り（キッチン・浴室・トイレ）を最新のものに交換
・外壁の補修・塗装で見た目を改善
・耐震補強を行い、安全性を確保する

ポイント
賃貸需要があるエリアでは、リフォームを行うことで入居率を向上させ、家賃収入を安定させることができます。

(2) シェアハウスや民泊として活用
築古アパートの活用方法として、シェアハウスや民泊として運用する方法もあります。
特に、都心部や観光地に近い場合、短期間の滞在需要が見込めるため、リノベーションを行って活用するのも選択肢の一つです。

メリット
・短期間での収益化が可能
・通常の賃貸よりも高い収益を得られる可能性がある
・空室リスクが低減する

デメリット
・管理や運営に手間がかかる
・自治体によっては民泊規制がある
・初期投資が必要

ポイント
シェアハウスや民泊に適した立地であれば、高収益が期待できるため、売却前に活用するのも有効な選択肢です。

(3) 更地にして土地活用
築古アパートの建物が老朽化しすぎている場合、建物を解体し、更地にして土地として売却する方法もあります。
更地にすることで、買い手が付きやすくなり、売却価格が上がる可能性もあります。

メリット
・建物の老朽化リスクを解消できる
・土地としての市場価値が上がる
・用途の自由度が増し、売却しやすくなる

デメリット
・解体費用がかかる（500万〜1000万円程度）
・更地にすると固定資産税が高くなる
・すぐに売却できるとは限らない

ポイント
更地にすると税負担が増えるため、売却までの期間を見極めながら検討することが重要です。

ボロアパートを売却する際の注意点

築古アパートを売却する際には、いくつかの注意点を押さえておかないと、売却後にトラブルが発生する可能性があります。
特に、契約や税金に関するポイントは事前にしっかり確認しておきましょう。

(1) 契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の免責
築古アパートを売却する際、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）をどうするかが重要です。
建物に不具合があった場合、売却後に買主から損害賠償を求められることもあるため、契約書に「契約不適合責任を免責」と明記しておくことが必要です。

解決策
・「現状有姿」での売却条件を設定し、売却後の修繕義務を負わないようにする
・買主に事前に建物の状態を説明し、了承を得る
・買取業者に売却し、トラブルのリスクを最小限に抑える

(2) 築年数が古いと銀行融資が難しくなる
築古アパートは、築年数が古すぎると、銀行の住宅ローンが利用できないことがあります。
特に築30年以上のアパートは、融資の審査が厳しくなり、一般の買主が購入しにくくなるため、売却が難しくなる可能性があります。

解決策
・投資家や不動産業者にターゲットを絞る
・買取業者を活用し、スピーディーに売却する
・価格を適正に設定し、現金購入が可能な買主を探す

(3) 相続や税金の問題に注意
築古アパートを売却すると、譲渡所得税が発生する可能性があります。
所有期間によって税率が異なるため、事前に確認しておくことが重要です。

譲渡所得税の税率
・短期譲渡（5年以下の所有） → 税率39.63%
・長期譲渡（5年以上の所有） → 税率20.315%

節税対策
・取得費や売却費用を正確に計算し、課税対象額を抑える
・売却前に税理士に相談し、最適な税務対策を行う
・特例措置が適用されるか確認する

ポイント
売却後の税金負担を抑えるためにも、事前に税務対策をしっかりと行いましょう。

ボロアパートと築古アパートの違い

築年数が経過したアパートのことを「ボロアパート」と呼ぶことがありますが、実際にどのような基準でボロアパートと判断されるのでしょうか？また、「築古アパート」との違いは何なのか、気になる方も多いでしょう。
ボロアパートの特徴を把握し、売却や活用の選択肢を知ることで、より有利な資産運用が可能になります。
本記事では、ボロアパートと築古アパートの違い、適切な対応策、売却時の注意点について詳しく解説します。

ボロアパートと築古アパートの違いとは？

「ボロアパート」と「築古アパート」は、どちらも築年数が経過した物件を指しますが、使われる場面や意味合いが若干異なります。

(1) 築古アパートとは？
築古アパートとは、築年数が経過しているものの、適切に管理・運用されている物件を指します。
築20年～30年を超えた物件でも、適切にメンテナンスされている場合、まだまだ賃貸物件として十分な価値があります。

築古アパートの特徴
・築年数20年以上（場合によっては30年以上）
・定期的にリフォームや修繕が行われている
・賃貸経営が成り立っている（入居者がいる）
・建物の基礎や構造がしっかりしている

(2) ボロアパートとは？
一方で、ボロアパートとは、築年数が経過し、管理が行き届いておらず、建物の老朽化が進んでいる物件を指します。
入居者が減少し、空室率が上がっているケースも多く、収益性が低下していることが一般的です。

ボロアパートの特徴
・築30年以上が経過し、建物の老朽化が目立つ
・外壁のひび割れや塗装の剥がれが見られる
・屋根や給排水管が劣化している
・入居者が減少し、空室率が高い
・設備が古く、入居者のニーズに合っていない

ボロアパートを所有するリスクとは？

ボロアパートをそのまま所有していると、さまざまなリスクが発生します。
適切な対応策を考えないと、資産価値の低下や税負担の増加につながる可能性があります。

空室リスクの増加

築年数が古くなると、新築や築浅物件と比べて競争力が低下し、空室が増えるリスクが高まります。
また、家賃を下げなければ入居者が確保できず、収益が大幅に低下する可能性もあります。

対策
・家賃を適正価格に調整し、入居率を改善する
・最低限のリフォームを行い、住環境を改善する
・早めに売却し、資産の組み換えを検討する

修繕費の増大

築年数が経過したアパートは、給排水管の劣化、屋根や外壁の破損、設備の故障など、多くの修繕が必要になるため、維持費がかさみます。

対策
・建物診断を受け、修繕が必要な箇所を把握する
・長期的な修繕計画を立て、計画的に対応する
・リフォーム費用と売却価格を比較し、売却の判断をする

売却が難しくなる

ボロアパートは老朽化が進んでいるため、一般市場での売却が難しくなることがあります。
築30年以上の物件は、銀行融資を受けにくいため、一般の買主が購入しづらい状況になります。

対策
・不動産買取業者を活用し、スピーディーに売却する
・土地としての価値を評価し、更地にして売却する
・投資家向けに売却し、収益物件としてアピールする

ボロアパートに関するよくあるQ＆A

ボロアパートを所有しているオーナーが抱く疑問について、Q&A形式で詳しく解説します。
売却や活用を検討する際の参考にしてください。

Q1. ボロアパートは売却できるのか？

A. はい、売却可能です。
ボロアパートでも、適切な売却戦略を立てることでスムーズに売却できます。
特に、不動産買取業者を活用すれば、修繕不要・空室のままでも売却が可能です。
一般の個人向け市場では売却が難しくなるため、買取専門の不動産業者に相談するのが良いでしょう。

Q2. ボロアパートの売却価格はどのくらいになる？

A. 物件の立地や状態、築年数によって異なります。
一般的に、築30年以上のアパートは評価額が低くなりますが、以下の要素が価格に影響します。

価格に影響する要素
・立地条件（駅近・人気エリアは高評価）
・土地の価値（更地にした場合の土地価格）
・建物の状態（老朽化が進んでいると価格が下がる）
・賃貸需要（入居率が高いと投資価値がある）

買取業者に査定を依頼し、適正な売却価格を把握することが重要です。

Q3. 売却時に修繕やリフォームは必要？

A. 必ずしも必要ではありません。
ボロアパートを売却する際、修繕やリフォームを行うことで売却価格を上げることは可能ですが、費用対効果を考慮する必要があります。
修繕費が売却価格の上昇分を上回る場合は、無理にリフォームをせず、そのままの状態で売却したほうが良いでしょう。
特に買取業者の場合、現状のまま買い取るケースが多いため、修繕不要で売却できるメリットがあります。

Q4. ボロアパートの売却にかかる期間は？

A. 一般的に3ヶ月〜1年以上かかる場合もありますが、買取業者を利用すれば最短1週間で売却可能です。
不動産仲介で個人向けに売却する場合、買主がローンを組むため、融資審査の時間がかかります。
また、築年数が古い物件は、なかなか買い手がつかず売却期間が長期化することもあります。
一方で、買取業者なら即現金化が可能なため、早期売却を希望する場合は買取業者の利用が適しています。

Q5. 築年数が古いと銀行融資が受けられない？

A. はい、築30年以上のアパートは融資審査が厳しくなる傾向があります。
個人が築古アパートを購入する際、銀行融資を利用しようとすると、築年数の制限によって審査が通らないケースが多くあります。
特に、旧耐震基準（1981年以前）で建てられたアパートは、融資が受けづらい傾向にあります。
そのため、築古アパートは投資家向けや買取業者に売却するのが効率的です。

まとめ

ボロアパートは、時間が経つほど価値が下がり、売却が難しくなる可能性があります。
適切な対応を取ることで、資産価値を最大限に活用し、スムーズな売却が可能になります。

ボロアパートを売却・活用するためのポイント

①売却を検討するなら早めの行動が重要
・市場価値が下がる前に、適切なタイミングで売却を決断する。
・不動産買取業者を活用し、スピーディーに売却する。
②リフォームや用途変更で価値を高める
・最低限の修繕やリフォームで資産価値を向上させる。
・シェアハウスや民泊などの用途変更を検討する。
③売却時の契約内容を明確にする
・契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を免責する条件で売却する。
・売却後のトラブルを避けるため、契約内容を明確にする。

ボロアパートを売却する際は、市場の状況を見極め、最適な売却方法を選択することが成功のカギです。

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