相続登記の義務化で空き家の名義変更！罰則対象にならないための対処法とは？

はじめに

空き家を相続したものの、そのまま放置しているという方は少なくありません。
「いつか整理しようと思っていた」「とりあえずそのままでも問題ないと思っていた」という声も多いですが、2024年4月1日から、こうした空き家の「名義変更」に関わる法律が大きく変わりました。

それが「相続登記の義務化」です。
これまでは、相続によって不動産を取得しても登記をしないまま所有している人が多く、結果として所有者不明土地の問題や、相続トラブルの原因となってきました。
そこで国は、「相続登記は義務である」と法改正を行い、名義変更を怠った場合には「過料（罰金）」が科される可能性があるようになりました。
特に空き家の場合、放置されるケースが多く、本人も忘れているようなケースも珍しくありません。
知らないうちに法律違反になっていた、ということが起きる前に、この記事を通じて正しい知識と対応策を確認しましょう。

空き家と相続登記義務化の関係とは？

2024年4月から施行された相続登記の義務化は、空き家を相続したすべての人に関係するルールです。
特に「親が亡くなって、そのままの状態になっている実家」「誰も住んでいないまま放置された地方の空き家」は、要注意です。

相続登記とは？
不動産の所有者が亡くなった際、その名義を相続人に変更する登記手続きのことです。
これまでは任意だったため、長年手続きされず、相続人が分からない不動産が全国で増加してきました。

義務化の対象は？
対象は、「相続によって不動産を取得した人すべて」です。
たとえば、親が亡くなって土地や建物を相続した場合、
名義変更（登記）をせずにそのままにしておくと、義務違反となります。

空き家が特に注目される理由
人が住んでおらず、動きがない空き家は相続登記が放置されがちです。
また、「遠方で面倒」「相続人が複数いて連絡が取れない」などの事情が重なり、さらに登記が先延ばしになってしまう傾向があります。

義務化はいつから？期限と罰則を詳しく解説

相続登記の義務化が実際にスタートするのは、2024年4月1日からです。
しかし、すべての相続が対象ではなく、「いつ相続が発生したか」によって猶予期間が異なります。

● 義務化の施行日：2024年4月1日
この日以降に発生した相続については、「相続が発生したことを知った日から3年以内」に登記を行う必要があります。
たとえば、2024年5月に父が亡くなり土地を相続した場合、2027年5月までに登記しなければなりません。

● それ以前の相続はどうなる？
2024年4月以前に発生した相続についても、義務の対象となります。
ただし、猶予措置として「2027年3月31日までに登記をすれば、過料の対象外」とされています。

● 違反した場合の罰則（過料）とは？
義務に違反すると、10万円以下の過料（罰金のような行政制裁）を科される可能性があります。
これは刑罰ではありませんが、登記の怠慢によるペナルティとして非常にインパクトのある制度です。

この制度により、「とりあえずそのまま」は通用しない時代になったのです。
空き家をお持ちの方は、自身の名義や登記状況を早急に確認しましょう。

相続登記義務化で起こりうるリスクとは

2024年4月からの相続登記義務化によって、空き家を放置している人が抱えるリスクは格段に増しました。
ここでは、名義変更をしていないことによって生じる主なリスクを見ていきます。

① 10万円以下の過料が科されるリスク
期限を過ぎても正当な理由なく相続登記を行わない場合、行政処分として「10万円以下の過料」が科される可能性があります。
悪質なケースでは指導のうえ過料請求に至る可能性もあるため、対応は早めに行うべきです。

② 空き家の売却や利活用ができない
登記がされていない不動産は、法的に所有者が確定していないため、売却・貸し出し・担保設定などの手続きができません。
実際には自分の所有だとしても、名義上は故人のままであれば、不動産会社も対応できないのが現実です。

③ 相続人間のトラブルが発生しやすくなる
名義変更がなされないまま放置されていると、次の相続（たとえば兄弟や子世代）へと複雑に権利が連鎖します。
「登記しようと思ったら相続人が20人以上に増えていた」というケースもあり、分割協議が困難になる要因になります。

④ 固定資産税の通知が来なくなるリスクも
登記されていない空き家では、税金の納税義務者が曖昧になり、
通知が来なかったことで未納状態が続いてしまうこともあります。
延滞税や差し押さえといった問題に発展する可能性も否定できません。

名義変更していない空き家は売却できない？

空き家の売却を検討している方にとって、「名義変更していない状態でも売れるのか？」という疑問は非常に大きいでしょう。
結論から言うと、登記されていない空き家は原則として売却できません。

なぜ登記が必要なのか？
不動産の売買において、売主は「その不動産の法的所有者であること」が求められます。
つまり、登記簿上の名義が亡くなった人のままである以上、売買契約を締結する法的資格がありません。

仮に話が進んでも…
仮に買主が購入の意思を示しても、
「名義変更（相続登記）を先に済ませてください」と言われ、取引は進行できません。
登記完了までに数ヶ月かかることもあるため、「買い手を逃してしまう」というケースも。

買い取りを希望してもNG
買取業者でも、法的に名義が整っていない不動産は購入できません。
相続登記が済んでいないと、どんなに高く売れる空き家でも「書類が揃っていないため取引不可」となります。

例外はある？
ごく稀に「遺産分割協議中で売却予定を先に立てている」などの例外がありますが、
それでも登記の完了は最終的に必須です。
どちらにせよ、売却の前段階で相続登記を済ませておくのがベストです。

名義変更の手続きと必要書類、費用の目安

空き家の名義を変更するには、「相続登記」という手続きが必要です。
ここではその流れと、必要な書類・費用の目安について解説します。

● 相続登記の主な流れ

①法定相続人を確定
戸籍謄本や除籍謄本を収集し、誰が相続人かを明確にします。

②遺産分割協議を行う（複数人いる場合）
誰が空き家を相続するかを話し合い、「遺産分割協議書」に署名・押印します。

③登記申請書の作成
法務局に提出する書類を作成します。司法書士に依頼するケースが多いです。

④法務局への提出
書類をそろえて、不動産所在地を管轄する法務局へ提出します。

● 必要な主な書類
・被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本・除籍謄本
・相続人全員の戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・固定資産評価証明書
・不動産の登記簿謄本
・遺産分割協議書（必要に応じて）
・登記申請書

● 費用の目安
・登録免許税：固定資産評価額×0.4%
・司法書士への報酬：5万〜10万円前後
※依頼内容や地域によって異なります。

相続登記を怠ったトラブル事例

相続登記の義務化がスタートした今、
「登記の手続きは後でも大丈夫」「売る予定がないからまだいい」
といった考えは、リスクを伴うものとなりました。
ここでは実際にあったトラブル事例をもとに、なぜ“今”行動すべきなのかを具体的にお伝えします。

事例①：名義が親のままで放置、いざ売ろうと思ったときに手遅れに…
Aさん（60代）は、地方にある両親の空き家を相続したものの、
「すぐに使う予定もないし、固定資産税も大した額ではないから」と10年以上放置していました。
建物も老朽化が進み、いよいよ売却を決意して不動産会社に相談したところ、最初に言われたのが「相続登記は済んでいますか？」。

Aさんは「名義は父のままだが、相続人は自分だけだから大丈夫」と思い込んでいました。
ところが、いざ登記をしようと戸籍を集めると、兄弟が他界しており、その配偶者や子どもにも相続権が及ぶことが判明。
数年ぶりに連絡を取る親戚に遺産分割の協議をお願いし、書類を集めるのに約半年かかりました。
結果として、売却のタイミングを逃してしまい、買い手候補だった人は他の物件に流れてしまいました。

教訓：法的な所有者でなければ、売却は一切進まない。準備は早めに。

事例②：税金の通知が届かず、気づいたときには延滞金が発生
Bさんは、両親から空き家を相続したあと、すぐにでも売却しようと思っていたものの、
親族の事情や仕事の都合で登記を後回しにしていました。
その間、住民票は別の場所にあり、登記もされていなかったため、
固定資産税の通知が届かない状態に。

「市役所から何の連絡もなかったから、課税されていないのかと思った」と油断していたところ、
数年分の未納分と延滞金が一括で請求される事態に。

教訓：名義が不明確だと、税務や自治体対応も混乱しやすい。名義確認は売却前に必須。

空き家は“財産”ではなく“負債”になることも

「親から受け継いだ家だから」「思い出が詰まっているから」と空き家を放置する気持ちは理解できます。
しかし、現実的には空き家は維持するだけで年間数万円〜数十万円のコストがかかり、
さらに老朽化や近隣への影響などで、「誰も住んでいないのに責任だけがのしかかる存在」になってしまいます。

相続登記が義務化された背景にも、この“放置された不動産”が全国に増え続けているという深刻な問題があります。
「面倒そうだから」「時間がないから」と手続きを後回しにすることで、
自分だけでなく子どもや親族にも迷惑をかけてしまう可能性があるのです。

今すぐできる行動は「名義の確認」から

まずは法務局で登記簿謄本（全部事項証明書）を取り寄せ、
空き家の名義が誰になっているかを確認してみましょう。
「まだ父の名前のままだ」「相続人が多数いて手続きが進まない」
そんな状況が見つかったら、すぐに司法書士や不動産会社に相談することをおすすめします。

Zen株式会社では、相続登記が済んでいない空き家についても、
司法書士と連携して登記完了をサポートしながら売却までスムーズに対応可能です。

相続登記義務化に関するよくあるQ&A

Q1. 相続登記はいつまでにすればいいの？
2024年4月1日以降に相続が発生した場合、「相続を知った日から3年以内」が登記の期限です。
それ以前の相続も対象となり、2027年3月31日までに登記を済ませれば過料（罰金）を回避できます。

Q2. 登記をしないまま空き家を売ることはできますか？
できません。登記簿上の名義が故人のままでは、法的に売主として契約ができず、売買手続きを進めることは不可能です。

Q3. 相続人が複数いる場合はどうしたらいい？
相続人全員で話し合い、「誰が空き家を相続するか」を決めて遺産分割協議書を作成します。
そのうえで相続登記を行う必要があります。司法書士への相談がスムーズです。

Q4. すぐに売る予定がなくても登記はしたほうがいい？
はい。将来的に売却・活用・解体・寄付などを検討する際にも、登記が済んでいないと一切の手続きができません。
また、罰則のリスクを避けるためにも早めの対応が安心です。

まとめ

相続登記の義務化は、空き家を「そのままにしておくこと」が通用しない時代の到来を意味します。
所有者不明土地の増加、税務・防災上のリスク、相続人間トラブルの複雑化──
これらの背景を受けて、法律の整備が進んだのです。

空き家の名義を変えていないことで、
・売却ができない
・買取を断られる
・固定資産税の納付が滞る
・過料（罰金）の対象となる

といった数々の問題が現実化しています。

しかし、逆に言えば「名義変更＝登記」さえ済ませれば、売却・買取・賃貸など活用の幅は大きく広がります。
登記の壁を超えることで、空き家が“負の資産”から“現金化できる資産”に変わるのです。
放置している空き家がある方は、今日から行動を始めましょう。
名義確認と登記手続き、そして「どう活かすか」の次のステップへ進むことが、あなたとご家族の負担を軽減する最善の選択肢です。

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