空き家を売却するときに解体すべき？解体費用・更地売却・特例制度まで解説

はじめに

「空き家を売りたいけれど、古くなっていてこのままじゃ売れないかも」「解体した方がいいのか、それとも建物付きのまま売った方がいいのか」——。
空き家の売却を検討している方にとって、「解体の要否」は最初の大きな分岐点になります。

築年数が古く、住める状態ではない空き家は、買い手から見ればリフォームや解体のコストが必要になるため、敬遠されやすい傾向にあります。
そのため、売却を有利に進めるために「解体して更地にしてから売る」という選択肢を取る方も増えています。

しかし、解体には費用がかかり、更地にすると固定資産税の優遇がなくなるといったデメリットもあります。
また、「空き家 売却 解体特例」など、一定の条件を満たせば税制上のメリットを受けられる場合もあります。

この記事では、空き家売却時に解体すべきかどうかの判断ポイント、解体費用の相場、税制の特例制度などを詳しく解説し、あなたが損をせずに売却を進められるようサポートいたします。

空き家を解体して売却するべきケースとは？

空き家を売却する際に「解体するべきか？」という判断は、物件の状態と売却先のニーズによって変わります。
以下のようなケースでは、解体して更地にした方が売却がスムーズに進む傾向があります。

① 建物の老朽化が著しい場合
屋根が落ちていたり、シロアリの被害が出ていたり、水回りが使えないなど、修繕が困難な状態であれば、買い手が住居利用を前提に購入することは難しいです。
そのような場合は、建物を解体して土地だけの価値で売却する方が現実的です。

② 再建築が可能なエリアの場合
都市計画区域内で再建築が可能な土地は、住宅建築を目的とした購入希望者が多く、建物付きよりも更地の方が人気があります。
特に駅近や生活インフラの整った場所では、土地活用を見越した購入者が付きやすくなります。

③ 相続税評価の節税を目的とする場合
空き家を相続した後、一定の条件を満たせば「空き家特例」によって譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられます。
この特例を使うためには、売却前に解体して更地にすることが条件となっている場合があります。

このように、物件の状態・立地・税制の観点から、解体すべきかどうかを判断することが重要です。

空き家を解体する場合の費用相場は？

空き家を解体するとなると、気になるのが費用です。
解体費用は建物の構造や面積、地域、そして地盤の状態によって大きく異なります。

以下は一般的な解体費用の目安です。

・木造住宅（30坪程度）：約80〜150万円
・鉄骨造住宅（30坪程度）：約100〜200万円
・RC造住宅（30坪程度）：約150〜300万円

この費用には、建物の取り壊しだけでなく、基礎の撤去、廃材処分費、足場設置費、重機使用料、人件費などが含まれます。
また、アスベストが含まれている場合は別途除去費用が必要になります。

さらに、建物の解体後には、土地の整地作業や登記上の建物滅失登記（法務局への手続き）も必要になります。
これには2〜5万円程度の別途費用がかかる場合があります。

なお、多くの自治体では空き家対策の一環として「解体費補助金制度」を設けており、最大50万円〜100万円の補助を受けられることもあります。
解体前に必ず市区町村の窓口で確認することをおすすめします。

空き家を更地にして売却するメリットとデメリット

空き家を解体し、土地だけの状態で売却する「更地売却」は、一定の条件下で非常に有効です。
しかしメリットがある一方で、デメリットも存在します。
ここでは、更地にして売却する際の主な利点と注意点を整理しておきましょう。

【メリット】
①買い手が見つかりやすくなる
更地は利用目的が広く、住宅・アパート建築・駐車場経営など幅広い層にニーズがあります。
古家付きよりも検討者が増え、早期売却に繋がる可能性が高くなります。

②見た目の印象が良い
雑草や老朽化した建物がない分、清潔感があり、土地の広さや形状がイメージしやすくなります。

③建物の評価がマイナスになるリスクを回避できる
古すぎる建物が付いていると「解体費を含んで値引きしてほしい」と買い手に交渉される可能性もあります。
更地ならその心配もありません。

【デメリット】
①固定資産税が上がる
建物を解体すると、住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍になるケースもあります。
売却が長引いた場合、税負担が増すリスクがあります。

②解体費用が先行してかかる
売れるか分からない状況で、100万円前後の解体費を負担する必要があります。
資金に余裕がない場合は慎重な判断が求められます。

更地売却が向いているかどうかは、土地の立地や建物の状態、売却までのスピード感などを踏まえて総合的に判断することが大切です。

空き家売却に使える「特例制度」とは？

空き家を相続した後に売却する場合、「3,000万円特別控除（空き家特例）」を使えば、譲渡所得にかかる税金を大幅に軽減することができます。
これは空き家を売却する上で非常に有利な制度です。

【空き家特例とは】
相続で取得した被相続人居住用の家屋を、一定の要件を満たしたうえで売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除される制度です。

【主な適用要件】
・1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物である
・相続発生日から3年を経過する年の年末までに売却すること
・被相続人が亡くなる直前までその空き家に1人で住んでいたこと
・売却時に耐震改修または解体を行っていること（原則）

たとえば、空き家の売却益が800万円あったとしても、特例が適用されれば課税される所得は0円となる可能性があります。
これにより、数十万円〜数百万円の税金が免除されるケースも多いため、売却前に税理士や不動産会社に相談して条件を確認することが重要です。

この特例を適用するには確定申告が必要となりますので、売却した翌年の申告を忘れずに行いましょう。

空き家を解体する前に確認しておくべきポイント

「よし、じゃあ解体して売ろう！」と思っても、焦りは禁物です。
解体前には必ず以下の点を確認しておくことで、トラブルや損失を防ぐことができます。

① 解体後の土地の固定資産税評価を確認する
住宅用地の特例が外れると、税負担が増える可能性があります。
売却が長引きそうな場合は、解体のタイミングをずらす方が有利になることもあります。

② 解体工事前に「建物滅失登記」の準備をしておく
建物を解体した後は、法務局に「滅失登記」を行う必要があります。
これを怠ると売却時に所有権移転がスムーズにできません。

③ 解体に補助金が出るかを自治体に確認する
自治体によっては空き家対策の一環として、解体に関する補助金を設けていることがあります。
条件や時期、申請方法などは自治体ごとに異なるため、事前に問い合わせておきましょう。

④ 解体業者の見積もりを複数取る
業者によって費用が数十万円単位で異なることもあります。
費用だけでなく、対応の丁寧さや近隣への配慮なども含めて比較検討しましょう。

解体は費用もかかる大きな決断だからこそ、事前準備をしっかり行い、売却を成功させる第一歩にしましょう。

解体前にやっておくべき意外と見落としがちな準備と注意点

空き家を「解体して売却する」と決めたあとでも、やるべきことはたくさんあります。
実際、解体を急いで進めたことにより、「補助金が申請できなかった」「近隣トラブルが起きた」「想定以上に費用がかかった」など、後悔してしまうケースも少なくありません。

ここでは、解体前に必ず押さえておきたい準備項目と注意点を解説します。

① 解体補助金の申請は「契約前」に行うのが基本
多くの自治体では、空き家の解体に対して「補助金制度」を用意していますが、
ほとんどの場合、解体業者と契約・着工する前に申請が必要です。
申請前に解体工事を始めてしまうと、補助金対象外になるため要注意です。

【例：よくある補助金の概要】
・最大50万円～100万円程度（自治体による）
・築年数や構造、空き家期間などに条件あり
・現地調査や書類提出、交付決定後の着工が必須

「とりあえず工事を進めてから申請しよう」と思っていると、せっかくの補助金を逃すことになりかねません。

② 電気・ガス・水道・固定電話などのライフラインを停止・撤去する
意外と忘れがちなのが、ライフラインの「廃止・撤去手続き」です。
使っていない空き家でも、契約が続いていれば基本料金が毎月請求され続けます。

解体時には、以下の作業をあらかじめ済ませておきましょう：
・電気・ガスの停止およびメーターの撤去依頼（東京電力・東京ガスなど）
・水道の閉栓（上下水道局に連絡）
・固定電話・インターネット回線の廃止手続き
・プロパンガスボンベの回収（プロパン会社へ）

特にプロパンガスは、解体作業中の引火事故の原因にもなるため、撤去漏れには十分注意が必要です。

③ 近隣へのあいさつと「工事日程の周知」は必須
空き家とはいえ、解体作業は騒音・振動・粉じんなどで近隣に一定の影響を与えます。
工事前に両隣・裏手の住民にあいさつと日程説明をしておくことで、トラブルを回避しやすくなります。

業者によっては、施主の代わりに工事説明をしてくれるところもありますが、
できれば自分でも顔を出しておくことで、地域での信頼を失わずに済みます。

また、共有通路・私道を使用するケースでは、事前に「通行許可」や「使用協議」が必要な場合もあるので、工事前に確認をしておくことが大切です。

④ 解体による追加費用の可能性を事前に確認する
解体費用の見積もりは、「解体前の目視調査」に基づいて出されますが、実際に工事を進める中で追加費用が発生することがあります。

【主な追加費用の例】
・地中から廃材・瓦礫・古い基礎などが出てきた場合（地中障害物撤去費）
・アスベストの使用が後から発覚した場合（除去費が別途必要）
・構造が図面と違っていた場合（作業工程や重機の追加対応）

このようなケースも想定して、「追加費用が出る場合の上限」や「費用負担の範囲」について契約時に明確にしておくと、トラブルを防げます。

⑤ 解体後は「滅失登記」を忘れずに
建物を解体したら、法務局へ「建物滅失登記」の申請が必要です。
この登記をしないと、登記簿上ではまだ建物が残っている状態になってしまい、売却時に所有権の移転ができないなどの不都合が生じます。

【滅失登記の基本情報】
・解体完了から1ヶ月以内に申請が必要
・司法書士に依頼する場合の費用：2～5万円程度
・解体業者が「取壊し証明書」を発行してくれるので、それを添えて申請

個人でも申請可能ですが、不安があれば司法書士に依頼するのがおすすめです。

これらの事前準備を行っておくだけで、解体から売却までの流れが格段にスムーズになります。
手間に見えても「最終的なトラブル回避」と「無駄な出費を抑える」ためには欠かせない工程です。

空き家売却の解体に関するよくあるQ&A

Q1. 空き家を解体した方が本当に売れやすくなりますか？
はい、建物の状態が悪く居住困難な場合や、再建築可能な土地であれば、更地の方が売却しやすい傾向があります。
とくに都市部や住宅需要の高いエリアでは、買い手が建物より土地に価値を見出すケースが多いため、更地売却が有利になることが多いです。

Q2. 解体費用が高くて迷っています。どうすればいい？
解体補助金の制度がある自治体も多く、条件を満たせば最大100万円程度の補助を受けられる場合もあります。
また、解体せずそのまま売却する方法もありますので、複数の不動産会社へ相談して方針を比較することが大切です。

Q3. 解体後すぐに売れなかった場合、固定資産税はどうなりますか？
建物がなくなると住宅用地の特例が外れるため、固定資産税が最大6倍になることがあります。
売却までに時間がかかることが予想される場合は、解体のタイミングを慎重に検討するのが良いでしょう。

Q4. 解体工事にトラブルはつきもの？近隣対応はどうしたら？
騒音や粉じん、車両出入りなどが発生するため、近隣住民への事前あいさつや工事内容の説明は必須です。
信頼できる解体業者を選べば、こうした配慮も含めて対応してくれます。

まとめ

空き家の売却において、「解体するかどうか」は非常に重要な判断ポイントです。
建物の老朽化、再建築の可否、立地条件、税制の特例制度など、さまざまな要素を考慮したうえで、「更地にすることが資産価値を高めるかどうか」を見極める必要があります。

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解体には費用や手続きが伴いますが、正しい知識を持って判断すれば、不安や損失を避けてスムーズな売却が可能になります。
不安があれば、まずは専門の不動産会社に相談して、現状に最適な方法を見つけましょう。

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