相続した実家の空き家を売却するには？手順・税金・注意点をわかりやすく解説

はじめに

親から相続した実家が空き家のままになっていませんか？
使う予定もなく、遠方にあって管理も難しい——そんな実家をどうすべきかと悩む方は増えています。
空き家は所有しているだけで固定資産税がかかり、放置すれば老朽化による倒壊リスクや、近隣トラブルの原因にもなります。特定空き家に指定されてしまうと、税金の軽減措置も外れ、行政からの改善命令や強制撤去の可能性も出てきます。
とはいえ、実家の売却には法的な手続きや税金の申告、登記の確認、複数人の相続人との調整など、やるべきことが多く、最初の一歩を踏み出せずにいる方も少なくありません。
この記事では、「実家 空き家 売却 税金」「田舎 の 空き家 売却」などの悩みにこたえるため、実家の空き家をスムーズに売却するための手順や注意点を、わかりやすく解説していきます。

実家の空き家を売却するまでの基本的な流れ

実家の空き家を売却するには、以下のような手順を踏む必要があります。
慣れていない方にとっては複雑に見えるかもしれませんが、一つひとつ整理すればスムーズに進められます。

① 相続登記の完了（所有権の確認）
まず、売却を進めるには「所有権」がはっきりしていなければなりません。
親の名義のままでは売却できないため、法務局で相続登記を行い、自分名義に変更する必要があります。

② 空き家の状態確認と整理
建物の老朽化が進んでいないか、雨漏りやシロアリ被害がないかをチェックします。
家財道具やゴミが残っている場合は、片付け・処分も必要になります。

③ 不動産会社への相談・査定依頼
査定を依頼し、相場価格を把握しましょう。複数社からの見積もりを取るのが理想です。
買取業者に直接売却すれば、修繕不要でスピーディーな売却が可能です。

④ 売却契約・決済・引き渡し
売買契約を結び、代金受領後に所有権を買主に移転します。
このときに必要となる書類や手続きは、事前に不動産会社と確認しておきましょう。

実家の空き家を売却するときにかかる税金

空き家を売却したときに気になるのが譲渡所得税です。
これは「売却益（譲渡所得）」に対してかかる税金で、所得税・住民税・復興特別所得税が含まれます。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。
譲渡所得＝売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

取得費は、親が購入したときの価格などが該当しますが、古い物件の場合は記録が残っていないことも多く、その場合は「概算取得費（売却価格の5％）」で計算されることもあります。
譲渡費用には、仲介手数料、測量費、解体費用などが含まれます。

ただし、以下のような特例を使えば税金を大きく減らせる可能性があります。

・3,000万円の特別控除（空き家特例）
・相続空き家の譲渡所得特別控除（耐震基準・解体要件あり）

これらの制度を利用すれば、譲渡所得がゼロになる、または税額が大幅に軽減されることもあります。
ただし、制度には厳格な条件と申告期限があるため、注意が必要です。

田舎の空き家を売却する際に気をつけたいポイント

「実家が田舎にあって、そもそも売れるのか不安」「買い手がつかないのでは？」と悩む方も多いのではないでしょうか。
実際に「田舎 の 空き家 売却」と検索されることも多く、地方の空き家には特有の課題があります。

まず確認したいのは、再建築の可否です。古い集落や山間部にある家の中には、「再建築不可物件」が含まれていることがあります。
道路に面していない、建築基準法に適合していないなどの理由で、建物を解体すると新築できないケースがあるのです。

次に、インフラの状態や生活利便性も大きな要素です。水道が井戸だったり、下水道が未整備だったりする物件は、リフォームや移住希望者から敬遠されがちです。
こうした背景から、「田舎の空き家は売れにくい」と言われることがありますが、買取専門業者ならニーズがあります。
当社のような不動産買取業者では、再建築不可や築年数が古くても買い取り実績が多数あります。
買い手を探すのではなく「業者に売る」という選択肢もぜひ検討してください。

相続した空き家を売却するための手続きと注意点

親から実家を相続した場合、そのままでは売却できません。
売却には「相続登記」を済ませて、自分の名義に変更しておく必要があります。

相続登記の流れは以下の通りです。
①戸籍や遺言書など必要書類をそろえる
②相続人を確定させ、遺産分割協議を行う
③法務局に申請して不動産の名義を変更する

2024年4月以降、相続登記は義務化されており、3年以内に手続きを行わないと過料が科される可能性もあるため、早めの対応が重要です。

また、相続人が複数人いる場合は、「売却してその利益を分けるか」「一人が買い取るか」など、事前の合意形成が不可欠です。
遺産分割がまとまっていないままでは、売却の話を進めることはできません。
さらに、空き家の売却によって発生する税金の申告（確定申告）も、翌年に忘れずに行う必要があります。
特に「実家 空き家 売却 税金」でよく検索されるように、3,000万円控除を使うためには確定申告が必須です。

売る？残す？迷ったときの判断基準

空き家を手放すべきか、それとも残すべきか――この判断に迷う人は多くいます。
特に実家となると、思い出や感情が入り混じり、冷静な判断が難しくなることもあるでしょう。

そんなときは、次の3つの視点で整理してみてください。

①将来的に使う予定があるか
「自分が住むつもりがある」「子どもや親族が使うかもしれない」などの具体的な予定があるかどうか。
予定がなければ、売却や賃貸を考えるべきです。

②維持管理ができるかどうか
空き家でも、定期的な清掃・換気・草刈りなどが必要です。
遠方に住んでいて管理できない、費用がかかるという場合は、手放したほうが合理的です。

③経済的に得か損か
固定資産税や修繕費など、空き家を所有し続けるコストと、売却して得られる資金・時間的負担の軽減を比較しましょう。
数字で判断すれば、感情に流されにくくなります。

「実家 空き家 売却」に踏み切れないのは当然ですが、放置することこそが最大の損失になりかねません。
売却か保有かの判断に悩んだら、不動産会社に相談して、第三者の視点でアドバイスを受けるのもひとつの方法です。

空き家になった実家を放置するリスクと、今すぐ取るべき行動

実家を相続したものの、「まだ使う予定はない」「思い出があるから手放せない」「兄弟と意見がまとまらない」などの理由から、空き家のまま放置している方も少なくありません。
しかし、空き家を放置することには想像以上のリスクがあります。

リスク1｜資産価値の下落と売却機会の喪失
建物は使わないだけで劣化が進みます。
通気が悪くなり湿気がこもることで、木材が腐ったり、シロアリが発生したりするほか、外壁や屋根の塗装も劣化します。
こうしたダメージが蓄積すると、建物の価値は大きく下がり、最終的に「土地のみの価値」しか認められないことも。
また、地域の人口減少が進むエリアでは、買い手が少なくなり、将来的に売却できるチャンスそのものが失われる可能性もあります。
つまり、今売れる物件でも、5年後には売れないかもしれないという現実があるのです。

リスク2｜「特定空き家」指定による税負担の増加
2015年に施行された「空家等対策特別措置法」により、適切に管理されていない空き家は自治体により「特定空き家」に指定されることがあります。
特定空き家に指定されると、以下のような措置を受ける可能性があります。
・固定資産税の住宅用地特例（最大1/6）が解除され、税額が6倍に増加
・行政からの指導・勧告・命令
・強制的な解体・費用請求のリスク

とくに、「雑草が生い茂っている」「外壁が崩れている」「倒壊の恐れがある」といった状態では、近隣住民の苦情から調査が入り、早期に指定される可能性もあります。

リスク3｜相続登記未了による売却不能・罰則リスク
2024年4月から、相続登記は義務化されました。
相続開始から3年以内に登記を行わなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、登記が済んでいない実家の空き家は、売却や名義変更もできません。
相続人が複数いる場合、時間が経つにつれ関係者が増えたり、連絡がつかなくなったりするリスクもあります。
結果として、「売却したいけれど権利関係が整理できず、話が進められない」状態に陥ることもあります。

今すぐ取るべき行動とは？

空き家の放置は、「経済的損失」だけでなく「法的リスク」も孕んでいます。
だからこそ、以下のような行動を今すぐ取ることが重要です：

・相続登記を速やかに行い、名義を明確にする
・不動産会社に査定依頼し、現状の資産価値を把握する
・管理が難しい場合は、買取業者に相談して早期の現金化を検討する
・遺産分割協議を行い、所有者の意思を統一する
・定期的に現地を見回り、維持・管理を継続するかの判断を行う

「まだ売らなくてもいい」と思っているうちに、建物の価値が下がり、売れるはずだったチャンスを失うことは非常に多くあります。
「実家 空き家 売却」で悩みを抱えている今こそ、最も価値ある判断ができるタイミングです。

実家の空き家売却に関するよくあるQ&A

Q1. 実家の空き家を売却するとき、手続きは何から始めればいいですか？
まず「相続登記」を行い、名義を自分に変更することから始めます。
登記が親名義のままでは売却できません。
法務局での登記申請が必要で、相続人全員での協議・書類提出が求められます。

Q2. 実家が田舎にあるのですが、買い手はつきますか？
地域や立地によりますが、一般的な仲介では買い手が見つかりにくいこともあります。
そのような場合でも、Zen株式会社のような空き家買取業者であれば、再建築不可・古家付きでも対応可能です。
まずは査定を受けてみることをおすすめします。

Q3. 売却すると税金がかかると聞いたのですが、どれくらい？
譲渡益が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税）が課されます。
ただし「3000万円控除」や「相続空き家の特例」が適用できる場合は、税額がゼロになることもあります。
正確な計算には税理士または不動産業者のアドバイスが有効です。

Q4. 兄弟で相続した場合、どうやって売るの？
共有名義になっている場合は、相続人全員の同意が必要です。
売却利益をどう分けるか、誰が主導して売却するかを話し合い、遺産分割協議書を作成しましょう。
トラブルを防ぐために司法書士の関与も検討してください。

まとめ

相続した実家が空き家になっている方は年々増え続けています。
住む予定がなく、管理が難しいにもかかわらず、「何となく売りにくい」「手続きが面倒」と先延ばしにしてしまう気持ちはよく分かります。

しかし、空き家は所有しているだけで固定資産税や維持費がかかり、老朽化によって資産価値が下がっていく“負債化”しやすい存在でもあります。
とくに田舎の空き家は流通しにくく、放置すれば売却自体が難しくなることもあります。

この記事では、「実家 空き家 売却」に関わる手順、税金、注意点、田舎の空き家の売却成功のコツなどを詳しく解説しました。
もし「うちの実家はどうすればいいだろう？」と少しでも迷っているなら、今が動き出す最適なタイミングです。

放置せず、後悔しないための一歩を、今ここから始めてみてください。

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