相続した空き家の売却で損をしないために！取得費と3000万円特別控除の基礎知識

はじめに

「親が亡くなって実家を相続したけれど、住む予定はない」、「空き家のまま放置していると維持費や管理の負担が大きい」
そう考えて、相続した空き家を売却しようとする方が増えています。

しかし、いざ売ろうとすると、ほとんどの方が最初に悩むのが「税金」の問題です。
とくに、「取得費が分からない」「いつ売れば得なのか」「控除制度があると聞いたけど、自分は対象なの？」といった声が多く聞かれます。

不動産の売却には「譲渡所得」という利益が発生します。
この譲渡所得に対して税金がかかる仕組みのため、きちんと仕組みを理解しておかないと、せっかくの資産が思わぬ税負担に見舞われる可能性もあります。

そこで今回の記事では、取得費の基本と注意点、3000万円特別控除の内容と要件、売却までに準備すべきことを中心に、実家や空き家の売却に関心のある方へ向けて、わかりやすく解説します。

相続した空き家を売却すると税金がかかる？

親などから不動産を相続し、空き家として売却した場合、その売却益には「譲渡所得税」が課されます。
この譲渡所得とは、次の計算式で求められます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

売却価格は不動産会社との契約で決まりますが、問題は「取得費」です。
取得費が不明だったり、極端に安く設定されると、譲渡所得が大きくなり、税金も増えるのです。

相続の場合の取得費とは？
相続した不動産の場合、取得費は「もともとの所有者（親など）」が購入した際の価格を引き継ぎます。
つまり、親が昭和時代に100万円で家を建てていたとしても、その金額が取得費となります。

取得費が不明な場合は？
購入時の契約書などが残っていないことも多く、その場合は「概算取得費」として売却価格の5%を取得費とみなします。
たとえば2000万円で売却した場合、取得費は100万円と計算されるのです。

この場合、本来ならもっと取得費が高かったのに、税金が多くかかってしまうということもあります。

譲渡費用とは？
売却時にかかる仲介手数料、測量費、解体費などは「譲渡費用」として控除可能です。
これも忘れずに計上することで、譲渡所得を減らせます。

3000万円特別控除とは？相続空き家に使える優遇制度

相続で取得した空き家には、一定の条件を満たせば「譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例制度」が用意されています。
これは国が空き家の流通を促すために導入したもので、税金を大きく減らせるチャンスです。

制度の正式名称
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

どんな人が対象？
次のような条件をすべて満たしていることが必要です。
①被相続人（亡くなった方）が、1人で住んでいた家であること
②相続した人が、その家を売却すること
③相続から売却までの間に、第三者に貸したり住んでいたりしないこと
④旧耐震基準の建物である場合は、耐震補強工事を行っているか、建物を解体して更地にして売却すること
⑤売却価格が1億円以下であること

控除の内容は？
条件を満たしていれば、譲渡所得から3000万円を控除できます。
つまり、譲渡益が3000万円までであれば「譲渡所得税がゼロ」になるケースもあるのです。

適用回数は？
この特例は一人につき1回限りです。
複数の空き家を相続しても、適用は1物件のみなので注意しましょう。

3000万円特別控除の落とし穴と適用ミスに注意

3000万円の特別控除は非常に大きなメリットですが、適用には厳格な条件があり、
「あとで要件を満たしていなかった」と判明して、控除が受けられないケースもあります。

① 建物を貸していた場合はNG
相続後に短期間でも空き家を賃貸に出したり、誰かが住んでいた場合には、
「被相続人の居住用財産」という扱いにならず、特例が使えなくなります。

② 建物が旧耐震基準のまま売却してしまう
昭和56年5月31日以前に建築された住宅の場合、
そのままの状態で売却すると特例が受けられません。
売る前に「耐震基準適合証明書」を取得するか、建物を解体し更地にする必要があります。

③ 必要書類の不備
この特例を使うには、確定申告で「特例適用の明細書」「被相続人の住民票除票」「登記事項証明書」などが必要です。
一部でも不足すると、税務署が認めず控除が適用されない場合もあります。

④ 適用は1回のみ
1人1回しか使えないため、2軒以上の空き家を相続している場合は、
どちらで使うかを慎重に判断する必要があります。

税制は年ごとに改正されることもあるため、売却前に不動産会社や税理士に確認をとることが重要です。

空き家売却のタイミングと「3年以内」の注意点

空き家の売却において「いつ売るべきか？」という質問はとても多いです。
税金の面で重要なのが「相続開始（被相続人の死亡）から3年以内に売却するかどうか」です。

なぜ3年以内が有利なのか？
3000万円特別控除を適用できるのは、相続の開始があった日（亡くなった日）の属する年の翌年1月1日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合です。
たとえば、2021年10月に相続が発生した場合は、2025年12月31日までが期限です。

この期間内に売却しないと、特例が使えなくなるため、税金負担が大きくなってしまいます。

売却までに時間がかかる要因とは？
・相続登記の手続きに時間がかかっている
・相続人間の協議が進んでいない
・建物の解体や耐震補強が必要
・空き家の整理や遺品処分が終わっていない
このような事情で手続きが遅れ、タイミングを逃すことがよくあります。

早めに動くのが鉄則
「期限までまだある」と思っていても、売却完了には数ヶ月かかるのが一般的です。
解体や登記、買い手との交渉などを考慮すると、少なくとも1年以上前から動き始めるのが理想です。

特例を受けるための確定申告と必要書類

3000万円特別控除は、自動的に適用されるわけではありません。
自分で確定申告を行い、必要書類を添付して税務署に申告する必要があります。

● 確定申告に必要な主な書類
・売却した不動産の売買契約書
・被相続人の住民票除票
・相続人の戸籍謄本
・登記事項証明書（名義変更済み）
・建物が旧耐震の場合：耐震基準適合証明書 または 建物解体の証明書
・譲渡所得の内訳明細書（国税庁HPから取得）
・特例の適用に関する明細書（同上）
・固定資産税評価証明書

書類の不備があると、申告が受理されず、控除が受けられないこともあります。
不動産会社や税理士に相談しながら、万全の準備を整えましょう。

● 確定申告の期限は？
売却した翌年の2月16日～3月15日が基本の申告期間です。
この期間を過ぎると無申告加算税や延滞税が発生するため、早めの行動が肝心です。

相続空き家売却でよくあるトラブル事例とその対策

相続した空き家を売却する際、制度をうまく活用できれば大きな節税にもつながりますが、
実際の現場では「こんなはずじゃなかった」というトラブルも少なくありません。
ここでは、よくある失敗例とその対策についてご紹介します。

● 事例①：親族間の話し合いがまとまらず売却できない
【背景】
兄弟姉妹4人で親の家を相続したが、売却するか残しておくかで意見が分かれ、話が前に進まなかった。
その間に家はどんどん老朽化し、固定資産税や修繕費など費用ばかりが膨らんだ。

【原因】
相続人が複数いる場合、空き家を売却するには「全員の同意」が必要です。
1人でも反対すると売却できず、相続登記も進まないというケースがよくあります。

【対策】
生前に遺言書があれば、相続の手続きはスムーズです。
すでに相続が発生している場合は、早めに「遺産分割協議」を行い、
書面化（遺産分割協議書の作成）しておくことが重要です。
不動産会社や司法書士に第三者として入ってもらうことで、話し合いが前進するケースもあります。

● 事例②：取得費が不明で、税金が高額になってしまった
【背景】
昭和50年代に建てられた実家を相続したが、当時の購入契約書や領収書などが見つからず、取得費が不明。
税務署に相談したところ、「概算取得費（売却価格の5%）」しか認められず、思った以上に税金がかかってしまった。

【原因】
取得費が不明だと、売却益が大きく計算され、課税額が増えるリスクがあります。
とくに築年数の古い家は書類が残っていないことも多く、結果的に大きな譲渡所得が発生してしまいます。

【対策】
古い書類でも、固定資産税評価証明書や工事の請求書、銀行のローン返済記録などが参考になる場合があります。
また、耐震基準を満たしていれば「3000万円控除」の特例も適用可能なので、
取得費が少なくても節税が可能です。
申告前には必ず税理士に相談しましょう。

● 事例③：期限を過ぎて特例が使えなかった
【背景】
2020年に親が亡くなり、2024年に空き家を売却したものの、3000万円特別控除の期限（相続発生から3年以内）を過ぎていたため、特例が使えなかった。

【原因】
特例の適用には期限があり、「相続の翌年1月1日から3年以内の年の12月31日」までに売却する必要があります。
相続登記や遺品整理、解体工事に時間がかかり、スケジュールが後ろ倒しになった結果、期限を逃してしまいました。

【対策】
このような事態を防ぐためには、相続が発生した時点で「売るのか・持つのか」を早めに決め、
必要な登記や片付けをすぐに始めることが大切です。
特例の期限は“思ったより早く来る”という前提で、逆算して行動を始めましょう。

● トラブルを避けるために知っておきたい3つの心得

①相続登記はすぐに着手する
名義変更が終わらなければ売却はできません。
「登記は後で」ではなく「まず登記」が基本です。

②売却スケジュールは余裕を持って立てる
登記・解体・査定・契約・確定申告…
やるべきことは多く、1〜2ヶ月では完了しません。
特例の期限を意識し、1年〜1年半前から計画を立てましょう。

③専門家に相談を惜しまない
税金や登記、売却価格などは専門家に相談するのが確実です。
不動産会社・税理士・司法書士と連携すれば、トラブルは大きく減らせます。

相続した空き家売却の特例に関するよくあるQ&A

Q1. 相続した空き家の売却時、取得費が分からないとどうなる？
取得費が不明な場合、税務上「概算取得費（売却価格の5%）」で計算されます。
これでは本来の取得費より少なくなり、譲渡所得が多くなってしまうため、税金が高くなるリスクがあります。
契約書や評価証明など、参考になりそうな書類を探し、専門家に相談して確認するのがおすすめです。

Q2. 3000万円の特別控除を受けるには確定申告が必要？
はい。自動的に控除されるわけではなく、売却の翌年に確定申告が必要です。
必要書類も多いため、税理士に相談するとスムーズです。

Q3. 期限を過ぎたら特例は受けられない？
基本的に、相続が発生した翌年1月1日から3年以内の年末までに売却していないと、特例は適用されません。
「そろそろ売ろう」と思ったときには期限切れ、ということもあるので注意が必要です。

Q4. 古い家でも買い取ってもらえるの？
老朽化が進んだ空き家や、再建築不可物件でも買取に対応している業者はあります。
建物の状態を理由に諦めず、まずは相談してみましょう。

まとめ

相続した空き家を売却するには、相続登記や書類の準備、税金の確認など、意外とやることが多くあります。
中でも「取得費の確認」と「特例（3000万円控除）の活用」は、税負担を大きく左右する重要なポイントです。

以下の3点を抑えておくことで、損のない空き家売却が実現できます。

①取得費は売却前に確認しておく
書類がなければ概算になるリスク。早めに調べましょう。

②3000万円特別控除は期限内に行動を
相続開始から3年以内の年末までに売却を。

③確定申告の準備は売却と同時進行で
必要書類を揃え、余裕を持って対応を。

トラブルを避けるには、税理士や不動産会社などの専門家に相談しながら、無理なく段取りを進めることが鍵です。
相続した空き家を「維持費のかかる負動産」から「現金化できる資産」に変える第一歩を、今すぐ踏み出しましょう。

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